鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

札幌北 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ１１３Ｔ１０２ -115001	札幌市北区		貸家建付地	（　）	長方形	西20m市道、中間画地		準住居１８ｍ高度地区 (60,200)
b	２３Ｋ１１３Ｔ１０２ -595002	札幌市北区		建付地	（　）	長方形	西20m市道、中間画地		準住居１８ｍ高度地区 (60,200)
c	２３Ｋ１１３Ｔ１０２ -115003	札幌市北区		更地	（　）	ほぼ長方形	南27m市道、中間画地		近商特別用途地区１８ｍ高度地区 (90,200)
d	２３Ｋ１１３Ｔ１０２ -595004	札幌市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東20m市道、中間画地		近商１８ｍ高度地区特別用途地区 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 66,667	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 93.0]	100 [ 100.0]	72,689	100 [ 100.0]	72,689	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	72,700
b	(　 ) 60,317	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	63,973	100 [ 99.0]	64,619		64,600
c	(　 ) 66,500	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	67,564	100 [ 93.9]	71,953		72,000
d	(　 ) 65,540	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	67,637	100 [ 97.0]	69,729		69,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 72,500 円／㎡]

札幌北 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,394,915	2,463,360	8,931,555	7,858,800	1,072,755	（　0.9512） 1,020,405	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	23,191,023 円　　　　（　 54,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌北 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	270.00	Ｓ3	810.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居１８ｍ高度地区	60 ％	200 ％	200 ％	428 ㎡	24.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗は、２～３階は住宅２ＬＤＫ　平均専有面積約６１㎡計８戸を想定

⑦有効率　 86.7 ％
の理由

当該規模の建物としてはほぼ標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	270.00	80.0	216.00	1,770	382,320	3.0	1,146,960
							0.0	0
2～ 3	住宅	270.00	90.0	243.00	1,230	298,890	1.0	298,890
							0.0	0
～

～

～

計		810.00	86.7	702.00		980,100		1,744,740
								0

⑨年額支払賃料	980,100 円　×　12ヶ月　＝　 11,761,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 702.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 216,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため未計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,761,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 216,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 598,860 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,378,340 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,744,740 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,575 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,394,915 円　　　　（　 26,624 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ１１３Ｃ１０２　　　　-591003	1,271 ( 1,270)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,310	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,231 円/㎡　月額支払賃料（　 1,230 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３Ｋ１１３Ｃ１０２　　　　-111001	1,120 ( 1,119)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,155
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌北 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	354,000 円	118,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	598,860 円	11,977,200　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 70,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,203,600 円	118,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	118,000 円	118,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	118,000 円	118,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,463,360 円　（　　　　　　 5,756 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	118,000,000 円	設計監理料率　 142,000 円／㎡　×　 810.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,858,800 円（　　　　　 18,362 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,394,915 円
②総費用	2,463,360 円
③純収益　①－②	8,931,555 円
④建物等に帰属する純収益	7,858,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,072,755 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,020,405 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,384 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,191,023 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 54,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
札幌北 5-16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌北 5-16

北海道

北海道第２

氏名

不動産鑑定士　宮達　隆行

TEL.

鑑定評価額

30,000,000 円

１㎡当たりの価格

70,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	52,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市北区太平７条４丁目４４番３１外｢太平７条４－１０－１２｣				②地積　(㎡)	428 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）１８ｍ高度地区
	1.5:1	店舗兼住宅Ｗ2	店舗併用住宅が建ち並ぶ路線商業地域	東20m市道	水道、下水	百合が原 480m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 20 ｍ、南 60 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 24.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 430 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

百合が原駅西方

480m

法令

規制

準住居
(60,200)
１８ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

店舗併用住宅等が建ち並ぶ路線商業地域で、変動要因はなく現状維持と予測する。背後住宅地の価格水準との乖
離が縮小しており、今後は背後住宅地と牽連しつつ推移すると思われる。

(3)最有効使用の判定

店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 73,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 56,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は北区を中心に市内の郊外に位置する商業地域が圏域。需要者は小売店舗等を目的とする個人事業主・法人
等が中心で、共同住宅等の投資目的の法人等も含まれる。当該近隣地域の地価は地下鉄駅周辺の地価高騰による割安感
のある郊外地域への需要増、背後住宅地の地価動向等から上昇傾向が続いている。需要の中心は土地単価では７万円／
㎡前後と思われるが、総額は規模・用途により様々で特定は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

ＪＲ駅徒歩圏の店舗併用住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、比準価格・収益価格とも適合性は認められる。比準価格は
規範性のある事例より求めており市場動向を反映した価格である。収益価格は地価に見合う賃料設定ができず低位に求
められたと判断される。よって試算価格の調整は、自用目的の取引も多いことから、信頼性が優る比準価格を中心に、
収益価格を関連づけ、代表標準地からの検討結果をも踏まえ、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　札幌北 5-18 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 63,500 円／㎡

[108.7]
100

100
[103.0]

100
[ 95.9]

[100.0]
100

69,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     65,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの行動変容と制限緩和の影響もあ
り商業地需要は一時の停滞を脱しつつあるが
、用途的に混在する傾向が見受けられる。

特に大きな変動要因はない。背後住宅地の地
価動向等の影響と用途的多様性から地価は上
昇傾向で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌北 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ１１３Ｔ１０２ -115001	札幌市北区		貸家建付地	（　）	長方形	西20m市道、中間画地		準住居１８ｍ高度地区 (60,200)
b	２３Ｋ１１３Ｔ１０２ -595004	札幌市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東20m市道、中間画地		近商１８ｍ高度地区特別用途地区 (90,200)
c	２３Ｋ１６１Ｔ１０２ -115001	札幌市北区		貸家建付地	（　）	不整形	南50m市道、北8m、二方路		準住居１８ｍ高度地区地区計画等 (60,200)
d	２３Ｋ１６１Ｔ１０２ -595005	札幌市北区		貸家建付地	（　）	長方形	南50m市道、中間画地		準住居１８ｍ高度地区地区計画等 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 66,667	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 93.0]	100 [ 100.0]	72,689	100 [ 100.0]	72,689	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	72,700
b	(　 ) 65,540	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	67,637	100 [ 97.0]	69,729		69,700
c	(　 ) 29,863	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 50.0]	100 [ 90.9]	66,362	100 [ 81.0]	81,928		81,900
d	(　 ) 59,172	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	61,066	100 [ 85.5]	71,422		71,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 73,000 円／㎡]

札幌北 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,439,568	2,471,008	8,968,560	7,858,800	1,109,760	（　0.9512） 1,055,604	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	23,991,000 円　　　　（　 56,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌北 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	270.00	Ｓ3	810.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居１８ｍ高度地区	60 ％	200 ％	200 ％	428 ㎡	24.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３階建の店舗兼共同住宅を想定。１階店舗でフロアー貸し、２・３階は２ＬＤＫ・８戸、平均専有面積は約６０．７５㎡。

⑦有効率　 86.7 ％
の理由

同種建物の標準的な有効率を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	270.00	80.0	216.00	1,770	382,320	3.0	1,146,960
							0.0	0
2～ 2	住宅	270.00	90.0	243.00	1,260	306,180	1.0	306,180
							0.0	0
3～ 3	住宅	270.00	90.0	243.00	1,260	306,180	1.0	306,180
							0.0	0
～

～

計		810.00	86.7	702.00		994,680		1,759,320
								0

⑨年額支払賃料	994,680 円　×　12ヶ月　＝　 11,936,160 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 702.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 216,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,936,160 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 216,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 729,130 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,423,030 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,759,320 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,538 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,439,568 円　　　　（　 26,728 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ１１３Ｃ１０２　　　　-591003	1,271 ( 1,270)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,271	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,261 円/㎡　月額支払賃料（　 1,260 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３Ｋ１１３Ｃ１０２　　　　-111001	1,120 ( 1,119)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,179
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌北 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	354,000 円	118,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	607,608 円	12,152,160　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 69,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,203,600 円	118,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	118,000 円	118,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	118,000 円	118,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,471,008 円　（　　　　　　 5,773 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	118,000,000 円	設計監理料率　 142,000 円／㎡　×　 810.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,858,800 円（　　　　　 18,362 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,439,568 円
②総費用	2,471,008 円
③純収益　①－②	8,968,560 円
④建物等に帰属する純収益	7,858,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,109,760 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,055,604 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,466 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,991,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 56,100 円／㎡）