鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

札幌北 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ１４９Ｔ１０２ -595009	札幌市北区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東18.2m道道、中間画地		近商４５ｍ高度地区 (90,300)
b	２３Ｋ１４９Ｔ１０２ -595020	札幌市北区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東20m道道、北東8m、角地		準住居３３ｍ北側斜線高 (70,200)
c	２３Ｋ１１５Ｔ１０２ -595021	札幌市北区		更地	（　）	長方形	東42m国道、南8m、角地		近商４５ｍ高度地区 (100,300)
d	２３Ｋ１１５Ｔ１０２ -595007	札幌市北区		貸家建付地	（　）	長方形	東25m市道、北6m、角地		近商４５ｍ高度地区 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 203,271	100 [ 100.0]	[ 108.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	219,939	100 [ 95.1]	231,271	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	231,000
b	(　 ) 119,355	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	121,856	100 [ 71.3]	170,906		171,000
c	(　 ) 190,674	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	187,768	100 [ 94.6]	198,486		198,000
d	(　 ) 288,735	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	282,685	100 [ 128.1]	220,675		221,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -9.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +22.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 198,000 円／㎡]

札幌北 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	28,867,899	6,210,907	22,656,992	18,711,300	3,945,692	（　0.9468） 3,735,781	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	86,878,628 円　　　　（　 145,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌北 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	280.65	ＲＣ10F1B	1,569.49
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防４５ｍ高度地区	90 ％	300 ％	300 ％	600 ㎡	28.6 m x 21.0 m	前面道路：道道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗フロアー貸し、住宅は２ＬＤＫ計１８戸　平均専有面積約５８㎡を想定

⑦有効率　 81.3 ％
の理由

当該規模の建物としてはほぼ標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	266.36	89.7	238.95	2,750	657,113	3.0	1,971,339
							0.0	0
2～ 9	住宅	137.57	83.7	115.16	1,670	192,317	1.0	192,317
							0.0	0
10～10	住宅	137.57	83.7	115.16	1,750	201,530	1.0	201,530
							0.0	0
地下 1～ 1	機械室	65.00

～

計		1,569.49	81.3	1,275.39		2,397,179		3,711,405
								0

⑨年額支払賃料	2,397,179 円　×　12ヶ月　＝　 28,766,148 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,275.39 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 11 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,584,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため未計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	28,766,148 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,584,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,517,507 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	28,832,641 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,711,405 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 35,258 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	28,867,899 円　　　　（　 48,113 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ１１５Ｃ１０２　　　　-591032	1,748 ( 1,746)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,784	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,671 円/㎡　月額支払賃料（　 1,670 円/㎡）　基準階 4 F B
b	２３Ｋ１４９Ｃ１０２　　　　-591014	1,530 ( 1,529)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,561
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌北 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	873,000 円	291,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,517,507 円	30,350,148　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 270,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,968,200 円	291,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	291,000 円	291,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	291,000 円	291,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,210,907 円　（　　　　　　 10,352 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9468

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	291,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 1,569.49 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0643	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	18,711,300 円（　　　　　 31,186 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	28,867,899 円
②総費用	6,210,907 円
③純収益　①－②	22,656,992 円
④建物等に帰属する純収益	18,711,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,945,692 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,735,781 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,226 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 86,878,628 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 145,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
札幌北 5-13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌北 5-13

北海道

北海道第２

氏名

不動産鑑定士　藤田　絵理子

TEL.

鑑定評価額

115,000,000 円

１㎡当たりの価格

192,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	145,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市北区新琴似８条２丁目１番５内｢新琴似８条２－１－１１｣				②地積　(㎡)	600 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）４５ｍ高度地区 (90,300)
	1.5:1	事務所兼店舗Ｓ2	店舗、病院、マンション等が建ち並ぶ商業地域	南西25m道道	水道、下水	麻生 510m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 80 ｍ、南 80 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中低層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 28.0 ｍ、奥行　約　　 21.0 ｍ、規模　　 590 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

２５ｍ道道

交通

施設

麻生駅北西方

510m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
４５ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

地下鉄麻生駅及びＪＲ新琴似駅に近接する商業地域である。業務系と居住系用途の両面で幅広い需要が見込まれ
る立地のため、地価は当面緩やかな上昇傾向が続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 198,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 154,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主に北区内の地下鉄及びＪＲ駅徒歩圏内の商業地域。需要者は事業目的の法人及び賃貸経営目的の投資
家等が中心である。地下鉄麻生駅及びＪＲ新琴似駅から徒歩圏内にあり、住宅系の用途も多く見られ、幅広い需要が見
込まれる地域である。収益物件の取引数はコロナ禍前ほどではないものの、当該地域の需要は底堅く、地価水準は上昇
傾向が続いている。取引価格は沿道用地で用途や規模、総額は一様ではないため、中心となる価格帯は見いだせない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は実際の取引事例に基づいて求めた実証的な価格であり、需要者は一般的な地価水準を指標に行動することか
ら説得力がある。収益価格は不動産の収益性に着目した理論的な価格であるが、想定部分が多く不安要素を含む他、賃
料の遅効性及び建築費上昇等から価格は低位に試算された。よって、試算価格の調整にあたっては、信頼性に優る比準
価格を標準に、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえた結果、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　札幌北 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 220,000 円／㎡

[102.7]
100

100
[100.0]

100
[118.8]

[100.0]
100

190,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    180,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ウイズコロナの下で経済活動が回復する一方
、世界的な金融引き締め及び資材価格の高騰
等による不安材料があるため、引き続き注視
する必要がある。

道道西５丁目樽川通沿いの商業地域で特に変
動要因は見られない。立地条件から幅広い需
要が見こまれる地域で、地価水準は上昇傾向
である。

特にない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌北 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ１４９Ｔ１０２ -595013	札幌市北区		更地	（　）	長方形	南東10.9m市道、中間画地		近商６０ｍ高度地区 (90,300)
b	２３Ｋ１１５Ｔ１０２ -595015	札幌市北区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東21.8m市道、北西6m、角地		１住居３３ｍ高度地区 (70,200)
c	２３Ｋ１１５Ｔ１０２ -595021	札幌市北区		更地	（　）	長方形	東42m国道、南8m、角地		近商４５ｍ高度地区 (100,300)
d	２３Ｋ１１５Ｔ１０２ -595008	札幌市北区		更地	（　）	ほぼ正方形	南20m市道、中間画地		２中専３３ｍ高度地区 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 187,395	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	196,765	100 [ 90.2]	218,143	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	218,000
b	(　 ) 167,500	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 90.0]	100 [ 105.0]	183,984	100 [ 112.4]	163,687		164,000
c	(　 ) 190,674	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	187,768	100 [ 95.0]	197,651		198,000
d	(　 ) 278,164	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	285,953	100 [ 112.4]	254,407		254,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 198,000 円／㎡]

札幌北 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	31,080,526	7,841,720	23,238,806	19,032,800	4,206,006	（　0.9468） 3,982,246	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	92,610,372 円　　　　（　 154,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌北 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	280.65	ＲＣ10F1B	1,569.49
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防４５ｍ高度地区	90 ％	300 ％	300 ％	600 ㎡	28.6 m x 21.0 m	前面道路：道道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロア貸し）、２階以上共同住宅（２ＬＤＫ・平均専有面積約５８㎡）。共用面積等容積不算入。

⑦有効率　 81.3 ％
の理由

同種建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	266.36	89.7	238.95	2,700	645,165	3.0	1,935,495
							0.0	0
2～10	住宅	137.57	83.7	115.16	1,730	199,227	1.0	199,227
							0.0	0
地下 1～ 1	機械室	65.00

～

～

計		1,569.49	81.3	1,275.39		2,438,208		3,728,538
								0

⑨年額支払賃料	2,438,208 円　×　12ヶ月　＝　 29,258,496 円
⑩a共益費（管理費）	120 円／㎡　×　 1,275.39 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,836,562 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同種同規模建物の標準的な共益費を計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 11 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,584,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	31,095,058 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,584,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,633,953 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	31,045,105 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,728,538 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 35,421 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	31,080,526 円　　　　（　 51,801 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ１４９Ｃ１０２　　　　-591009	1,849 ( 1,773)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,849	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,731 円/㎡　月額支払賃料（　 1,730 円/㎡）　基準階 4 F B
b	２３Ｋ１１５Ｃ１０２　　　　-591042	1,647 ( 1,611)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,647
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌北 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,184,000 円	296,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	2,777,720 円	32,679,058　×　　　　 8.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 268,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,019,200 円	296,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	296,000 円	296,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	296,000 円	296,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,841,720 円　（　　　　　　 13,070 円／㎡）　　（経費率　　 25.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9468

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	296,000,000 円	設計監理料率　 183,000 円／㎡　×　 1,569.49 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0643	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,032,800 円（　　　　　 31,721 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	31,080,526 円
②総費用	7,841,720 円
③純収益　①－②	23,238,806 円
④建物等に帰属する純収益	19,032,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,206,006 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,982,246 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,637 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 92,610,372 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 154,000 円／㎡）