鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

札幌北 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ１１５Ｔ１０２ -595008	札幌市北区		更地	（　）	ほぼ正方形	南20m市道、中間画地		２中専３３ｍ高度地区 (60,200)
b	２３Ｋ１１５Ｔ１０２ -595022	札幌市北区		更地	（　）	長方形	東42m国道、中間画地		近商４５ｍ高度地区 (90,300)
c	２３Ｋ１１５Ｔ１０２ -595021	札幌市北区		更地	（　）	長方形	東42m国道、南8m、角地		近商４５ｍ高度地区 (100,300)
d	２３Ｋ１１５Ｔ１０２ -595007	札幌市北区		貸家建付地	（　）	長方形	東25m市道、北6m、角地		近商４５ｍ高度地区 (100,300)
e	２３Ｋ１１５Ｔ１０２ -115005	札幌市北区		更地	（　）	長方形	西25m市道、中間画地		近商４５ｍ高度地区 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 278,164	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	285,953	100 [ 67.4]	424,263	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	424,000
b	(　 ) 234,818	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	242,332	100 [ 50.2]	482,733		483,000
c	(　 ) 190,674	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	187,768	100 [ 51.3]	366,019		366,000
d	(　 ) 288,735	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	282,685	100 [ 73.0]	387,240		387,000
e	(　 ) 236,361	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	239,670	100 [ 59.3]	404,165		404,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -22.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -40.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -35.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 395,000 円／㎡]

札幌北 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	59,577,743	12,944,025	46,633,718	39,287,300	7,346,418	（　0.9468） 6,955,589	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	161,757,884 円　　　　（　 272,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌北 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	390.00	ＲＣ10	3,172.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火６０ｍ高度地区	100 ％	400 ％	400 ％	595 ㎡	21.8 m x 27.3 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を駐車場、２階は店舗とし、３階から１０階まで共同住宅（各階３戸、計２４戸）を想定した。

⑦有効率　 71.6 ％
の理由

この種の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	駐車場	390.00

2～ 2	店舗	390.00	85.4	333.06	3,200	1,065,792	3.0	3,197,376
							0.0	0
3～ 8	住宅	299.00	81.0	242.19	2,000	484,380	1.0	484,380
							0.0	0
9～10	住宅	299.00	81.0	242.19	2,040	494,068	1.0	494,068
							0.0	0
～

計		3,172.00	71.6	2,270.58		4,960,208		7,091,792
								0

⑨年額支払賃料	4,960,208 円　×　12ヶ月　＝　 59,522,496 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,270.58 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 13 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,120,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されいるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	59,522,496 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 3,120,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 3,132,125 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	59,510,371 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,091,792 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 67,372 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	59,577,743 円　　　　（　 100,131 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ１４９Ｃ１０２　　　　-591013	1,623 ( 1,621)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.5]	100 [100.0]	1,898	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,002 円/㎡　月額支払賃料（　 2,000 円/㎡）　基準階 3 F B
b	２３Ｋ１１５Ｃ１０２　　　　-191007	1,830 ( 1,829)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,033
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌北 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,833,000 円	611,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	3,132,125 円	62,642,496　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 524,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,232,200 円	611,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	611,000 円	611,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	611,000 円	611,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 12,944,025 円　（　　　　　　 21,755 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9468

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	611,000,000 円	設計監理料率　 187,000 円／㎡　×　 3,172.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0643	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	39,287,300 円（　　　　　 66,029 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	59,577,743 円
②総費用	12,944,025 円
③純収益　①－②	46,633,718 円
④建物等に帰属する純収益	39,287,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,346,418 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,955,589 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,690 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 161,757,884 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 272,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
札幌北 5-12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌北 5-12

北海道

北海道第２

氏名

不動産鑑定士　江口　秀一

TEL.

鑑定評価額

230,000,000 円

１㎡当たりの価格

387,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	300,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市北区北４０条西４丁目３２５番１０｢北４０条西４－２－７｣				②地積　(㎡)	595 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）６０ｍ高度地区 (100,400)
	1:1.2	店舗兼事務所ＲＣ6	中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域	西25m市道	水道、ガス、下水	麻生近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 22.0 ｍ、奥行　約　　 27.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

２５ｍ市道

交通

施設

麻生駅近接

法令

規制

商業
(100,400)
防火
６０ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

周辺は、中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、今後とも、繁華性の高い駅近隣の商業地域として推移
すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 400,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 281,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主に北区の商業地域であるが、中でも地下鉄麻生駅の徒歩圏にある商業適地との関連が強いと見る。需
要者の中心は道道内企業のほか、市内に拠点を求める国内企業と見られる。コロナ禍の状況にあって事業の収益性は低
下しているが、物件供給も不足気味であることから、価格は強含みの状況にある。需要の中心は、利用規模や立地によ
って様様なため総額は把握しがたいが、土地単価は坪単価１００～１５０万円程度と見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺は、中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、収益還元法は容積率等を踏まえて想定したが、賃貸市場環境
を踏まえると、賃料水準や稼働率を保守的に想定せざるを得ず、収益価格は低位に算定された。商業地も自己利用目的
の取引が主で、市場価格を重視して取引されることが一般的である。従って、比準価格を重視し、収益価格を斟酌して
、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　札幌北 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 370,000 円／㎡

[104.1]
100

100
[100.0]

100
[ 98.8]

[100.0]
100

390,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    378,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍により商業床需要は低迷していたが
、コロナ禍沈静化への期待、および背後住宅
地の需要増が地価を押し上げている。

特段の変動はない。

特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　  -5.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌北 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ１１５Ｔ１０２ -595036	札幌市北区		建付地	（　）	ほぼ台形	西22m市道、中間画地		商業特別用途地区６０ｍ高度地区 (100,400)
b	２３Ｋ１１５Ｔ１０２ -595008	札幌市北区		更地	（　）	ほぼ正方形	南20m市道、中間画地		２中専３３ｍ高度地区 (60,200)
c	２３Ｋ１１５Ｔ１０２ -595015	札幌市北区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東21.8m市道、北西6m、角地		１住居３３ｍ高度地区 (70,200)
d	２３Ｋ１１５Ｔ１０２ -595022	札幌市北区		更地	（　）	長方形	東42m国道、中間画地		近商４５ｍ高度地区 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 187,218	100 [ 100.0]	[ 106.6] 100	100 [ 80.0]	100 [ 89.3]	279,359	100 [ 71.3]	391,808	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	392,000
b	(　 ) 278,164	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	285,953	100 [ 56.1]	509,720		510,000
c	(　 ) 167,500	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 90.0]	100 [ 105.0]	183,984	100 [ 56.1]	327,957		328,000
d	(　 ) 234,818	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	242,332	100 [ 54.4]	445,463		445,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -10.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 -10.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 400,000 円／㎡]

札幌北 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	62,548,854	14,642,581	47,906,273	40,316,100	7,590,173	（　0.9468） 7,186,376	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	167,125,023 円　　　　（　 281,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌北 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	390.00	ＲＣ10	3,172.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火６０ｍ高度地区	100 ％	400 ％	400 ％	595 ㎡	21.8 m x 27.3 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階駐車場、２階は店舗、３階～１０階は共同住宅（各階３戸、平均約８０㎡、計２４戸）。

⑦有効率　 71.6 ％
の理由

この種の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	駐車場	390.00

2～ 2	店舗	390.00	85.4	333.06	3,308	1,101,762	3.0	3,305,286
							0.0	0
3～ 5	住宅	299.00	81.0	242.19	2,075	502,544	1.0	502,544
							0.0	0
6～ 8	住宅	299.00	81.0	242.19	2,125	514,654	1.0	514,654
							0.0	0
9～10	住宅	299.00	81.0	242.19	2,175	526,763	1.0	526,763
							0.0	0

計		3,172.00	71.6	2,270.58		5,206,882		7,410,406
								0

⑨年額支払賃料	5,206,882 円　×　12ヶ月　＝　 62,482,584 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,270.58 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 13 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,120,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	62,482,584 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 3,120,000 円　　×　　％　＝　　 3,124,129 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	62,478,455 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,410,406 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 70,399 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	62,548,854 円　　　　（　 105,124 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ１１５Ｃ１０２　　　　-591033	1,393 ( 1,391)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,177	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,077 円/㎡　月額支払賃料（　 2,075 円/㎡）　基準階 3 F B
b	２３Ｋ１１５Ｃ１０２　　　　-591037	1,421 ( 1,420)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,974
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌北 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,881,000 円	627,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	4,592,181 円	65,602,584　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 520,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,395,400 円	627,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	627,000 円	627,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	627,000 円	627,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 14,642,581 円　（　　　　　　 24,609 円／㎡）　　（経費率　　 23.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9468

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	627,000,000 円	設計監理料率　 192,000 円／㎡　×　 3,172.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0643	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	40,316,100 円（　　　　　 67,758 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	62,548,854 円
②総費用	14,642,581 円
③純収益　①－②	47,906,273 円
④建物等に帰属する純収益	40,316,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,590,173 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,186,376 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,078 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 167,125,023 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 281,000 円／㎡）