鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

札幌北 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２１１０１１０１ -515008	札幌市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	東20m市道、南10.9m、角地		商業駐車場整備地区 (100,800)
b	１２３１７７１１０１ -515030	札幌市中央区		建付地	（　）	不整形	北西27.3m市道、北東25.5m、角地		商業駐車場整備地区 (100,800)
c	１２３１７７１１０１ -515034	札幌市中央区		底地	（　）	ほぼ正方形	西25m市道、北27m、角地		商業駐車場整備地区 (100,800)
d	２３Ｋ１１５Ｔ１０２ -195001	札幌市北区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	西25.5m市道、北10m、南20m、三方路		商業高度利用地区 (100,700)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,624,393	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	1,578,849	100 [ 81.7]	1,932,496	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	2,030,000
b	(　 ) 2,155,740	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	2,100,041	100 [ 99.0]	2,121,254		2,230,000
c	(　 2,298,377) 2,872,971	100 [ 100.0]	[ 105.1] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	2,903,358	100 [ 99.0]	2,932,685		3,080,000
d	(　 ) 2,653,689	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 112.0]	2,397,798	100 [ 70.0]	3,425,426		3,600,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +12.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,740,000 円／㎡]

札幌北 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき適用困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	299,483,051	88,828,789	210,654,262	122,460,000	88,194,262	（　0.9159） 80,777,125	（ 4.3 - 0.2 ） 4.1％
	⑧収益価格	1,970,173,780 円　　　　（　 2,410,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌北 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	758.12	ＲＣ8F1B	6,037.75
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度利用地区	100 ％	700 ％	700 ％	819 ㎡	33.3 m x 27.3 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域的特性から１階及び地下１階店舗、２階以上事務所。ＥＶシャフト等容積不算入。立体駐車場６４台。

⑦有効率　 69.6 ％
の理由

標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	652.75	50.7	331.08	6,000	1,986,480	12.0	23,837,760
							0.0	0
1～ 1	店舗	652.75	42.2	275.24	9,000	2,477,160	12.0	29,725,920
							0.0	0
2～ 8	事務所	652.75	78.7	513.60	4,500	2,311,200	6.0	13,867,200
							0.0	0
塔屋～	機械室	163.00

～

計		6,037.75	69.6	4,201.52		20,642,040		150,634,080
								0

⑨年額支払賃料	20,642,040 円　×　12ヶ月　＝　 247,704,480 円
⑩a共益費（管理費）	800 円／㎡　×　 4,201.52 ㎡　×　12ヶ月　＝　 40,334,592 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺賃貸事例等より査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	25,000 円／台　×　 64 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 19,200,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	288,039,072 円　　×　　 3.0 ％＋　　　 19,200,000 円　　×　　 3.0 ％　＝　　 9,217,172 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	298,021,900 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	150,634,080 円　×　　 97.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,461,151 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	299,483,051 円　　　　（　 365,669 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ１１５Ｃ１０２　　　　-595001	3,660 ( 3,630)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	4,784	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,522 円/㎡　月額支払賃料（　 4,500 円/㎡）　基準階 4 F B
b	２３Ｋ１１５Ｃ１０２　　　　-195001	3,023 ( 2,994)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	4,243
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌北 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	9,750,000 円	1,950,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	36,868,689 円	307,239,072　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 18,420,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 19,890,000 円	1,950,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,950,000 円	1,950,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,950,000 円	1,950,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 88,828,789 円　（　　　　　　 108,460 円／㎡）　　（経費率　　 29.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9159

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,950,000,000 円	設計監理料率　 314,000 円／㎡　×　 6,037.75 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0628	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0451 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 30 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	122,460,000 円（　　　　　 149,524 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	299,483,051 円
②総費用	88,828,789 円
③純収益　①－②	210,654,262 円
④建物等に帰属する純収益	122,460,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	88,194,262 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	80,777,125 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 98,629 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,970,173,780 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,410,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
札幌北 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌北 5-7

北海道

北海道第２

氏名

不動産鑑定士　藤田　絵理子

TEL.

鑑定評価額

2,210,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,700,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	1,900,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市北区北７条西４丁目１番２外				②地積　(㎡)	819 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,700) 防火（その他）高度利用地区 (100,700)
	不整形 1.2:1	事務所ＳＲＣ9F1B	高層の事務所ビル、ホテル等が混在する商業地域	東25m市道、北側道	水道、ガス、下水	札幌近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 20 ｍ、南 20 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 750 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

２５ｍ市道

交通

施設

札幌駅北方近接

法令

規制

商業
(100,700)
防火
高度利用地区

⑤地域要因の将
　来予測

札幌駅北口の商業地域である。周辺は再開発事業及び北海道新幹線の進捗等により、更なる発展が期待される。
地価水準は上昇傾向続くものと予測されるが、資材価格の高騰等の不安材料もあり先行き不透明感は否めない。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0
不整形　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,800,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 2,420,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は札幌駅、大通駅等を中心とする商業地域。需要者は不動産投資法人等が中心である。札幌駅北口に近接す
るオフィスを中心とする商業地域であり、全国的にも低い空室率でオフィス需要は堅調である。さらに周辺では再開発
・新幹線事業の進捗等による期待感もあり地価水準は上昇傾向である。但し、資材価格の高騰等の不安材料もあり、先
行き不透明感は否めない。取引される価格帯や規模が一様ではないため需要の中心となる価格帯は見いだせない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

札幌駅北口の高度商業地域であり、需要者は収益性を重視する機関投資家等である。収益価格は不動産の収益性に着目
した理論的な価格であり説得力を有するが、建築・利回り等の想定如何で変動することが多いため限界があることは否
めない。比準価格は現実の取引事例に基づいて求めており、市場性を反映した実証的な価格である。よって、試算価格
の調整にあたっては、比準価格をやや重視し、収益価格も十分関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,500,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ウイズコロナの下で経済活動が回復する一方
、世界的な金融引き締め及び資材価格の高騰
等による不安材料があるため、引き続き注視
する必要がある。

札幌駅北口広場に面する高度商業地域である
。周辺では「札幌北口北８西１地区第一種市
街地再開発事業」が進行中である。

特にない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+8.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌北 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ１１５Ｔ１０２ -195001	札幌市北区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	西25.5m市道、北10m、南20m、三方路		商業高度利用地区 (100,700)
b	１２３１１０１１０１ -115010	札幌市中央区		建付地	（　）	長方形	南20m市道、中間画地		商業 (100,800)
c	１２３１７７１１０１ -515034	札幌市中央区		底地	（　）	ほぼ正方形	西25m市道、北27m、角地		商業駐車場整備地区 (100,800)
d	１２３１７７１１０１ -515030	札幌市中央区		建付地	（　）	不整形	北西27.3m市道、北東25.5m、角地		商業駐車場整備地区 (100,800)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,653,689	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 112.0]	2,397,798	100 [ 80.0]	2,997,248	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	3,150,000
b	(　 ) 1,434,836	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,454,924	100 [ 63.4]	2,294,833		2,410,000
c	(　 2,298,377) 2,872,971	100 [ 100.0]	[ 105.1] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	2,903,358	100 [ 99.0]	2,932,685		3,080,000
d	(　 ) 2,155,740	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	2,100,041	100 [ 90.7]	2,315,370		2,430,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +12.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -40.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,800,000 円／㎡]

札幌北 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	301,784,083	91,877,828	209,906,255	121,204,000	88,702,255	（　0.9159） 81,242,395	（ 4.3 - 0.2 ） 4.1％
	⑧収益価格	1,981,521,829 円　　　　（　 2,420,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌北 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	758.12	ＲＣ8F1B	6,037.75
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度利用地区	100 ％	700 ％	700 ％	819 ㎡	33.3 m x 27.3 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階・地下１階は店舗、２～８階は事務所、立体駐車場６４台

⑦有効率　 69.6 ％
の理由

標準的。容積率不算入面積３２２．５２㎡。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	652.75	50.7	331.08	6,000	1,986,480	10.0	19,864,800
							0.0	0
1～ 1	店舗	652.75	42.2	275.24	8,000	2,201,920	12.0	26,423,040
							0.0	0
2～ 8	事務所	652.75	78.7	513.60	4,400	2,259,840	6.0	13,559,040
							0.0	0
塔屋～	機械室	163.00

～

計		6,037.75	69.6	4,201.52		20,007,280		141,201,120
								0

⑨年額支払賃料	20,007,280 円　×　12ヶ月　＝　 240,087,360 円
⑩a共益費（管理費）	1,000 円／㎡　×　 4,201.52 ㎡　×　12ヶ月　＝　 50,418,240 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同種同規模建物の標準的な共益費を計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	25,000 円／台　×　 64 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 19,200,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	290,505,600 円　　×　　 3.0 ％＋　　　 19,200,000 円　　×　　 3.0 ％　＝　　 9,291,168 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	300,414,432 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	141,201,120 円　×　　 97.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,369,651 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	301,784,083 円　　　　（　 368,479 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ１１５Ｃ１０２　　　　-595004	4,124 ( 4,084)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	4,823	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,422 円/㎡　月額支払賃料（　 4,400 円/㎡）　基準階 4 F B
b	２３Ｋ１１５Ｃ１０２　　　　-595001	3,660 ( 3,630)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,067
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌北 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	9,650,000 円	1,930,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	40,261,728 円	309,705,600　×　　　　 13.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 18,420,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 19,686,000 円	1,930,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,930,000 円	1,930,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,930,000 円	1,930,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 91,877,828 円　（　　　　　　 112,183 円／㎡）　　（経費率　　 30.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9159

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,930,000,000 円	設計監理料率　 310,000 円／㎡　×　 6,037.75 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0628	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0451 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 30 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	121,204,000 円（　　　　　 147,990 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	301,784,083 円
②総費用	91,877,828 円
③純収益　①－②	209,906,255 円
④建物等に帰属する純収益	121,204,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	88,702,255 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	81,242,395 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 99,197 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,981,521,829 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,420,000 円／㎡）