鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

札幌北 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ１１５Ｔ１０２ -595001	札幌市北区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	東20m市道、北20m、角地		商業高度利用地区 (100,700)
b	２３Ｋ１１５Ｔ１０２ -595025	札幌市北区		貸家建付地	（　）	長方形	西20m市道、北20m、南10.9m、三方路		商業６０ｍ高度地区高度利用地区 (100,400)
c	２３Ｋ１１５Ｔ１０２ -595024	札幌市北区		更地	（　）	長方形	北20m市道、中間画地		商業６０ｍ高度地区高度利用地区 (90,400)
d	２３Ｋ１１５Ｔ１０２ -595039	札幌市北区		貸家建付地	（　）	長方形	北20m市道、東20m、角地		商業 (100,600)
e	２３Ｋ１１５Ｔ１０２ -595016	札幌市北区		建付地	（　）	長方形	南9.1m市道、中間画地		商業 (100,546)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 762,834	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 80.0]	100 [ 107.0]	925,917	100 [ 111.1]	833,409	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 107.0] 　　　　 100	892,000
b	(　 ) 735,248	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 112.0]	690,608	100 [ 58.5]	1,180,526		1,260,000
c	(　 ) 466,299	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ / ]	100 [ 85.5]	570,466	100 [ 57.9]	985,261		1,050,000
d	(　 ) 989,489	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	971,165	100 [ 86.4]	1,124,034		1,200,000
e	(　 ) 803,016	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	830,319	100 [ 61.5]	1,350,112		1,440,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +12.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -35.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,170,000 円／㎡]

札幌北 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	192,216,923	56,532,739	135,684,184	104,876,000	30,808,184	（　0.9159） 28,217,216	（ 4.3 - 0.2 ） 4.1％
	⑧収益価格	688,224,780 円　　　　（　 890,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌北 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅	616.87	ＲＣ11F1B	6,075.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度利用地区駐車場整備地区	100 ％	700 ％	700 ％	773 ㎡	30.5 m x 24.8 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～５階は事務所、６～１１階は２ＬＤＫ（全４２戸）の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 71.9 ％
の理由

当該規模の建物としてはほぼ標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	機械室	198.83

1～ 1	店舗	456.93	57.5	262.90	7,200	1,892,880	10.0	18,928,800
							0.0	0
2～ 5	事務所	564.89	72.0	406.55	3,800	1,544,890	6.0	9,269,340
							0.0	0
6～11	住居	514.39	80.3	413.00	2,400	991,200	1.0	991,200
							0.0	0
～

計		6,075.60	71.9	4,367.10		14,019,640		61,953,360
								0

⑨年額支払賃料	14,019,640 円　×　12ヶ月　＝　 168,235,680 円
⑩a共益費（管理費）	500 円／㎡　×　 4,367.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 26,202,600 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同種同規模建物の標準的な共益費を計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 32 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 7,680,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されいるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	194,438,280 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 7,680,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 10,489,914 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	191,628,366 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	61,953,360 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 588,557 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	192,216,923 円　　　　（　 248,664 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ１１５Ｃ１０２　　　　-595003	5,096 ( 4,990)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	4,247	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,819 円/㎡　月額支払賃料（　 3,800 円/㎡）　基準階 3 F B
b	２３Ｋ１１５Ｃ１０２　　　　-195001	3,023 ( 2,994)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,359
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌北 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	8,350,000 円	1,670,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	23,647,839 円	202,118,280　×　　　　 11.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,160,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 17,034,000 円	1,670,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,670,000 円	1,670,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,670,000 円	1,670,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 56,532,739 円　（　　　　　　 73,134 円／㎡）　　（経費率　　 29.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9159

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,670,000,000 円	設計監理料率　 267,000 円／㎡　×　 6,075.60 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0628	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0451 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 30 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	104,876,000 円（　　　　　 135,674 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	192,216,923 円
②総費用	56,532,739 円
③純収益　①－②	135,684,184 円
④建物等に帰属する純収益	104,876,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	30,808,184 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	28,217,216 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,504 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 688,224,780 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 890,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
札幌北 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌北 5-4

北海道

北海道第２

氏名

不動産鑑定士　須藤　秀行

TEL.

鑑定評価額

881,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,140,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月13日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	780,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市北区北８条西４丁目２２番１				②地積　(㎡)	773 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,700) 防火（その他）高度利用地区 (100,700)
	1.2:1	店舗、事務所兼共同住宅ＳＲＣ10	中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ駅北の商業地域	西25m市道、南側道	水道、ガス、下水	札幌 350m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 0 ｍ、南 50 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

高層店舗、事務所兼共同住宅

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 750 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

札幌駅北口に近接する高度商
業地域

街

路

２５ｍ市道

交通

施設

札幌駅北西方

350m

法令

規制

商業
(100,700)
防火
高度利用地区

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は札幌駅北口に近接する高度商業地域として発展するものと予測する。繁華性が高く、また、収益物件
に対する投資家の需要が非常に強い地域であることから、地価は上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗、事務所兼共同住宅

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +7.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,200,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 957,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は札幌駅・大通駅を中心とする高度商業地域である。需要者の中心は収益物件への投資を目的とする機関投
資家等である。当該地域は札幌駅北口に近接する好立地であり、事務所ビルの空室率は低い状態が続いている。また、
用途の多様性が認められることから不動産需要が非常に強い地域であり、収益物件の還元利回りは依然低水準にある。
土地の取引価格は利用目的や規模によりまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益物件の取引が支配的な地域のため、主な需要者は収益性から意思決定を行う機関投資家と考えられる。その点から
、本件において収益価格の規範性は認められるものの、想定項目が多い土地残余法の特性に留意する必要がある。一方
で、比準価格は札幌都心部に位置する高度商業地の取引事例を採用していることから、市場性を反映した規範性が高い
価格である。以上より、本件は比準価格を重視し、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,040,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

札幌市の商業地域は新型コロナの影響により
、収益物件の流通が減少傾向にある。特に、
店舗系用途は影響を強く受けている。

札幌駅の北口地区は「北８西１地区市街地再
開発事業」が進捗しており、高度商業地域と
して発展的に推移している。

特にない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+9.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌北 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ１１５Ｔ１０２ -595001	札幌市北区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	東20m市道、北20m、角地		商業高度利用地区 (100,700)
b	２３Ｋ１１５Ｔ１０２ -595016	札幌市北区		建付地	（　）	長方形	南9.1m市道、中間画地		商業 (100,546)
c	１２２１１０１１０１ -515008	札幌市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	東20m市道、南10.9m、角地		商業駐車場整備地区 (100,800)
d	１２３１１０１１０１ -115010	札幌市中央区		建付地	（　）	長方形	南20m市道、中間画地		商業 (100,800)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 762,834	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 80.0]	100 [ 107.0]	925,917	100 [ 90.0]	1,028,797	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 107.0] 　　　　 100	1,100,000
b	(　 ) 803,016	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	830,319	100 [ 69.0]	1,203,361		1,290,000
c	(　 ) 1,624,393	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	1,578,849	100 [ 132.3]	1,193,385		1,280,000
d	(　 ) 1,434,836	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,454,924	100 [ 132.3]	1,099,716		1,180,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,200,000 円／㎡]

札幌北 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	190,678,560	55,191,620	135,486,940	102,364,000	33,122,940	（　0.9159） 30,337,301	（ 4.3 - 0.2 ） 4.1％
	⑧収益価格	739,934,171 円　　　　（　 957,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌北 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅	616.87	ＲＣ11F1B	6,075.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度利用地区	100 ％	700 ％	700 ％	773 ㎡	30.5 m x 24.8 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２～５階：事務所、６～１１階：共同住宅（２ＬＤＫ×４２戸）、立体駐車場３２台

⑦有効率　 71.9 ％
の理由

同種同規模建物の標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	機械室	198.83

1～ 1	店舗	456.93	57.5	262.90	7,000	1,840,300	10.0	18,403,000
							0.0	0
2～ 5	事務所	564.89	72.0	406.55	3,850	1,565,218	6.0	9,391,308
							0.0	0
6～11	住宅	514.39	80.3	413.00	2,200	908,600	1.0	908,600
							0.0	0
塔屋～	機械室	73.94

計		6,075.60	71.9	4,367.10		13,552,772		61,419,832
								0

⑨年額支払賃料	13,552,772 円　×　12ヶ月　＝　 162,633,264 円
⑩a共益費（管理費）	500 円／㎡　×　 4,367.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 26,202,600 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同種同規模建物の標準的な共益費を計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 32 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 7,680,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保されているため未計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	188,835,864 円　　×　　 3.0 ％＋　　　 7,680,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 6,433,076 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	190,082,788 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	61,419,832 円　×　　 97.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 595,772 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	190,678,560 円　　　　（　 246,673 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ１１５Ｃ１０２　　　　-595001	3,660 ( 3,630)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	3,765	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,869 円/㎡　月額支払賃料（　 3,850 円/㎡）　基準階 3 F B
b	２３Ｋ１１５Ｃ１０２　　　　-595006	3,335 ( 3,285)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	3,970
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌北 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	8,150,000 円	1,630,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	23,778,420 円	196,515,864　×　　　　 12.1 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,377,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 16,626,000 円	1,630,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,630,000 円	1,630,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,630,000 円	1,630,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 55,191,620 円　（　　　　　　 71,399 円／㎡）　　（経費率　　 28.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9159

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,630,000,000 円	設計監理料率　 261,000 円／㎡　×　 6,075.60 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0628	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0451 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 30 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	102,364,000 円（　　　　　 132,424 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	190,678,560 円
②総費用	55,191,620 円
③純収益　①－②	135,486,940 円
④建物等に帰属する純収益	102,364,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	33,122,940 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	30,337,301 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,246 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 739,934,171 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 957,000 円／㎡）