鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

札幌北 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ１１５Ｔ１０２ -595029	札幌市北区		貸家建付地	（　）	不整形	北22m道道、中間画地		商業６０ｍ高度地区 (100,400)
b	２３Ｋ１１５Ｔ１０２ -595017	札幌市北区		貸家建付地	（　）	長方形	南14.5m市道、中間画地		商業６０ｍ高度地区 (90,400)
c	２３Ｋ１１５Ｔ１０２ -595030	札幌市北区		更地	（　）	ほぼ整形	北20m市道、東14.5m、西9.1m、三方路		商業６０ｍ高度地区 (100,400)
d	２３Ｋ１１５Ｔ１０２ -595006	札幌市北区		貸家建付地	（　）	長方形	北7.3m市道、中間画地		商業６０ｍ高度地区 (90,400)
e	２３Ｋ１１５Ｔ１０２ -115004	札幌市北区		更地	（　）	長方形	南20m道道、中間画地		準住居３３ｍ高度地区 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 375,446	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	392,717	100 [ 100.0]	392,717	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	393,000
b	(　 ) 119,566	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	154,838	100 [ 64.5]	240,059		240,000
c	(　 ) 239,000	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.7]	237,432	100 [ 63.7]	372,735		373,000
d	(　 ) 201,318	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	207,760	100 [ 53.7]	386,890		387,000
e	(　 ) 169,474	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	172,186	100 [ 51.8]	332,405		332,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -35.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +6.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -40.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 388,000 円／㎡]

札幌北 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	59,050,422	20,745,131	38,305,291	30,735,400	7,569,891	（　0.9339） 7,069,521	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	164,407,465 円　　　　（　 304,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌北 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	317.63	ＲＣ7	2,208.21
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火６０ｍ高度地区	100 ％	400 ％	400 ％	541 ㎡	13.6 m x 41.6 m	前面道路：道道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階～２階店舗、３～７階事務所を想定した。

⑦有効率　 75.5 ％
の理由

当該規模の建物としてはほぼ標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	317.63	73.1	232.13	4,000	928,520	6.0	5,571,120
							0.0	0
2～ 2	店舗	307.63	77.7	239.13	2,800	669,564	3.0	2,008,692
							0.0	0
3～ 7	事務所	307.63	77.7	239.13	2,200	526,086	3.0	1,578,258
							0.0	0
～

～

計		2,208.21	75.5	1,666.91		4,228,514		15,471,102
								0

⑨年額支払賃料	4,228,514 円　×　12ヶ月　＝　 50,742,168 円
⑩a共益費（管理費）	500 円／㎡　×　 1,666.91 ㎡　×　12ヶ月　＝　 10,001,460 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同種同規模建物の標準的な共益費を計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 7 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,260,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されいるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	60,743,628 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,260,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 3,100,181 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	58,903,447 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	15,471,102 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 146,975 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	59,050,422 円　　　　（　 109,151 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ１１５Ｃ１０２　　　　-195002	3,134 ( 3,033)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	2,612	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,204 円/㎡　月額支払賃料（　 2,200 円/㎡）　基準階 4 F B
b	２３Ｋ１１５Ｃ１０２　　　　-595009	2,214 ( 2,208)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,050
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌北 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,390,000 円	478,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	10,788,631 円	62,003,628　×　　　　 17.4 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,734,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,875,600 円	478,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	478,000 円	478,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	478,000 円	478,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 20,745,131 円　（　　　　　　 38,346 円／㎡）　　（経費率　　 35.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9339

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	478,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 2,208.21 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0643	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	30,735,400 円（　　　　　 56,812 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	59,050,422 円
②総費用	20,745,131 円
③純収益　①－②	38,305,291 円
④建物等に帰属する純収益	30,735,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,569,891 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,069,521 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,068 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 164,407,465 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 304,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出
札幌北 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌北 5-1

北海道

北海道第２

氏名

不動産鑑定士　廣瀬　靖之

TEL.

鑑定評価額

208,000,000 円

１㎡当たりの価格

385,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	295,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市北区北２３条西４丁目１９番３１９｢北２３条西４－２－３１｣				②地積　(㎡)	541 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）６０ｍ高度地区 (100,400)
	1:3	店舗兼共同住宅ＲＣ7	中層の店舗ビル等が建ち並ぶ既成商業地域	北22m道道	水道、ガス、下水	北２４条 100m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 20 ｍ、南 40 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 560 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項なし。

街

路

２２ｍ道道

交通

施設

北２４条駅西方

100m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
６０ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

地下鉄南北線北２４条駅を中心とした北区の代表的な商業地域であり、今後も商住両面から幅広い需要が見込ま
れるものの、コロナ禍の動向に加え、物価上昇、為替相場等の影響による周辺地価への悪影響は懸念される。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 393,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 293,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主に地下鉄駅周辺の商業地域内の圏域。需要者は店舗、事務所、共同住宅用地等の取得を目的とした法
人事業者等が中心。北区の代表的な商業地域であり、今後も商住両面から幅広い需要が見込まれるが、コロナ禍の動向
に加え、物価上昇等による地価への悪影響が懸念される。取引の中心価格帯は画地条件等の違いなどもあり把握しにく
い状況にあるが、対象地と同程度の規模の土地で概ね坪１３０万円前後が取引の中心価格帯と思料される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は市場性を反映した説得力を有する価格と判断する。また、収益価格は収益性を反映した価格であるが、想定
的要素を含むこと及び建築費の上昇、賃料の遅行性等により、比準価格に比べ低位に求められたものと判断する。対象
地は中層の店舗ビル等が建ち並ぶ既成商業地域に存していることから、本件においては、市場性を反映した説得力を有
する比準価格を中心に収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    370,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　札幌北 5-4                 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    375,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物価上昇、為替相場等の影響は懸念されるも
のの、低金利を背景とした不動産需要の高ま
り等もあり、市内の不動産市況は概ね堅調に
推移。

地下鉄北２４条駅を中心とした北区の代表的
な商業地域であり、商住両面で幅広い需要が
見込まれる地域であること等から、地価は上
昇傾向。

特にない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.1 ％

+2.7 ％

３　試算価格算定内訳

札幌北 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ１１５Ｔ１０２ -115005	札幌市北区		更地	（　）	長方形	西25m市道、中間画地		近商４５ｍ高度地区 (90,300)
b	２３Ｋ１１５Ｔ１０２ -595028	札幌市北区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東25m市道、南14.5m、角地		近商４５ｍ高度地区 (100,300)
c	２３Ｋ１１５Ｔ１０２ -595029	札幌市北区		貸家建付地	（　）	不整形	北22m道道、中間画地		商業６０ｍ高度地区 (100,400)
d	２３Ｋ１１５Ｔ１０２ -595048	札幌市北区		貸家建付地	（　）	長方形	西14.5m市道、北10.9m、角地		近商６０ｍ高度地区 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 236,361	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	239,670	100 [ 58.7]	408,296	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	408,000
b	(　 ) 200,508	100 [ 100.0]	[ 106.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	202,800	100 [ 61.9]	327,625		328,000
c	(　 ) 375,446	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	392,717	100 [ 100.0]	392,717		393,000
d	(　 ) 332,864	100 [ 100.0]	[ 106.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	331,620	100 [ 69.1]	479,913		480,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -35.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 393,000 円／㎡]

札幌北 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき適用困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	57,397,380	18,207,492	39,189,888	31,892,800	7,297,088	（　0.9339） 6,814,750	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	158,482,558 円　　　　（　 293,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌北 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	317.63	ＲＣ7	2,208.21
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火６０ｍ高度地区	100 ％	400 ％	400 ％	541 ㎡	13.6 m x 41.6 m	前面道路：道道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域的特性から上記の通り判定。１階～２階店舗、３階以上事務所（各階フロア賃貸）。ＥＶシャフト容積不算入。

⑦有効率　 75.5 ％
の理由

標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	317.63	73.1	232.13	3,800	882,094	6.0	5,292,564
							0.0	0
2～ 2	店舗	307.63	77.7	239.13	2,800	669,564	3.0	2,008,692
							0.0	0
3～ 7	事務所	307.63	77.7	239.13	2,200	526,086	3.0	1,578,258
							0.0	0
塔屋～	機械室	44.80

～

計		2,208.21	75.5	1,666.91		4,182,088		15,192,546
								0

⑨年額支払賃料	4,182,088 円　×　12ヶ月　＝　 50,185,056 円
⑩a共益費（管理費）	450 円／㎡　×　 1,666.91 ㎡　×　12ヶ月　＝　 9,001,314 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺賃貸事例等より査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,080,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	59,186,370 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,080,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 3,013,319 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	57,253,051 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	15,192,546 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 144,329 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	57,397,380 円　　　　（　 106,095 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ１１５Ｃ１０２　　　　-595010	2,436 ( 2,420)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,215	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,206 円/㎡　月額支払賃料（　 2,200 円/㎡）　基準階 4 F B
b	２３Ｋ１１５Ｃ１０２　　　　-595012	2,122 ( 2,117)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,929
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌北 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,984,000 円	496,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	8,437,292 円	60,266,370　×　　　　 14.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,735,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,059,200 円	496,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	496,000 円	496,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	496,000 円	496,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 18,207,492 円　（　　　　　　 33,655 円／㎡）　　（経費率　　 31.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9339

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	496,000,000 円	設計監理料率　 218,000 円／㎡　×　 2,208.21 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0643	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	31,892,800 円（　　　　　 58,952 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	57,397,380 円
②総費用	18,207,492 円
③純収益　①－②	39,189,888 円
④建物等に帰属する純収益	31,892,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,297,088 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,814,750 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,597 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 158,482,558 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 293,000 円／㎡）