別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 札幌北 -46　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌北 -46 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　宮達　隆行   TEL.

鑑定評価額 10,700,000 円  １㎡当たりの価格 49,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.4 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市北区新川８条１７丁目７６９番３９ ②地積 　(㎡) 218   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,80) （その他） 地区計画等 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並び つつある調区内の住 宅地域 南西8m市道 水道、ガス、下水 麻生 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 新琴似地区の西端に隣接する 住宅地域。 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 麻生駅北西方 4.0km 法令 規制 ｢調区｣  (50,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の住宅地域で大きな変動要因はなく現状維持で推移するものと予測する。周辺市街化区域の地 価動向から地価上昇が見られたが、建築費高騰、金利動向等による今後の推移が注目される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は北区を中心に市内の市街化調整区域の住宅地域及び新川・新琴似地区で市街化区域の外周部の住宅地域。 需要者の中心は市内の自己利用目的の個人である。近隣地域は市街化調整区域ではあるが、地区計画により住宅等の建 築が可能である。競争力は劣るが市街化区域に隣接し、商業施設にも近く、周辺市街化区域の地価動向の影響、割安感 等から地価は大幅な上昇率で推移した。土地需要の中心は５万円／㎡程度と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は市街化調整区域内の住宅地域であり、賃貸需要が殆どなく賃貸市場が形成されていないため収益価格の試算 は断念した。比準価格は広域的ではあるが代替競争関係が認められる事例から求めており、市場動向を反映した実証的 価格と判断される。地域内の取引が自己利用目的のものが殆どであることを踏まえ、価格形成要因の変動状況、前年価 格からの推移等を検討のうえ、信頼性が高い比準価格をそのまま採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利を背景とした旺盛な住宅需要が割安感 と利便性に優位な地域へ流入していたが、金 利先行きに上昇懸念が出始めている。 大きな変動要因はないが、郊外地域への戸建 住宅用地の需要が堅調な中、当該地域の地価 は周辺市街化区域の地価動向の影響も受け大 きく上昇した。 都市ガスが引き込み可能となった。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +21.0 ％  ％