別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 札幌北 -43　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌北 -43 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　宮達　隆行   TEL.

鑑定評価額 12,700,000 円  １㎡当たりの価格 60,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市北区新琴似１１条１７丁目１０００番８０ ｢新琴似１１条１７－３－６｣ ②地積 　(㎡) 212   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 地区計画等 北側斜線高度地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北西8m市道 水道、ガス、下水 麻生 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    40 ｍ、南    10 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 麻生駅北西方 3.7km 法令 規制 １低専 (50,80) 地区計画等 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 新琴似地区北西端の一般住宅地域で、変動要因はなく現状維持と予測する。新琴似地区にあって低位の価格帯に ある当該地域への需要の高まりが見られたが、建築費高騰、金利動向等による今後の推移が注目される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は新琴似・新川等の北区西部の住宅地域。需要者の中心は市内居住の一次取得者であるが、周辺市町村から の転入も見られる。地下鉄駅周辺の地価高騰により郊外住宅地への戸建住宅用地需要が堅調の中、比較的人気の新琴似 地区では低価格帯である近隣地域への需要が高まり地価は大きな上昇率で推移した。需要の中心価格帯は、土地が総額 で１，２００万～１，３００万円程度、新築戸建住宅は３，０００万円前後と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は新琴似地区北西端の一般住宅地域である。地域内の取引は専ら住宅取得目的で、賃貸需要は殆どないため収 益価格の試算は断念したが、対象標準地についてはそもそも説得力を持ち得ない。比準価格は新琴似地区北西側の類似 性のある事例を採用しており収集資料の限界も窺えない。よって、代表標準地との検討結果、価格形成要因の変動状況 等をも踏まえ、実証的価格として信頼性が高いと判断される比準価格をもって鑑定評価額とし上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌北 -16                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     64,000 円／㎡ [117.2] 100 100 [101.5] 100 [125.4] [101.5] 100 59,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利を背景とした住宅需要が地価上昇と建 築費高騰により割安感のある郊外へ流入して いたが、金利先行きに上昇懸念が出始めてい る。 特に大きな変動要因は見られない。比較的人 気のある新琴似地区内では低価格帯の当該地 域への需要が高まり、地価も大きな上昇率で 推移した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +20.0 ％  ％