別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 札幌北 -39　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌北 -39 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　廣瀬　靖之   TEL.

鑑定評価額 12,500,000 円  １㎡当たりの価格 70,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市北区百合が原１丁目１３５番２６ ｢百合が原１－６－１９｣ ②地積 　(㎡) 178   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 北側斜線高度地区 1:1.5 住宅 Ｗ2F1B 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 南西8m市道 水道、ガス、下水 百合が原 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項なし。 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 百合が原駅南方 800m 法令 規制 １低専 (50,80) 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 地域に特段の変化は無く、相対的な割安感のある百合が原地区の住宅地域については、今後も相応の需要が見込 まれるが、物価上昇、為替相場、金利動向等の影響による周辺地価への悪影響は懸念される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に百合が原、篠路、太平地区等の住宅地域内の圏域。需要者は戸建住宅等の取得を目的とした個人が 中心。低金利に加え、市内の他住宅地域の地価上昇の影響及び百合が原地区の相対的な割安感等から、今後も相応の需 要が見込まれるが、物価上昇等による地価への悪影響が懸念される。土地は５０坪程度の土地で概ね坪２３万円前後。 戸建物件は新築物件のほか、中古物件の取引も見られ、価格水準は建物の規模、築年数等によりまちまちである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 後記記載の通り、経済合理性等の観点から、収益価格は求められなかった。対象地は札幌市郊外の百合が原地区の中小 規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域に存しており、戸建住宅取得目的等の取引が中心である不動産市場の特性等から、本 件においては、取引事例に基づき試算された、市場性を反映した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定し た。なお、代表標準地とは均衡を得ているものと判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌北 -29                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,500 円／㎡ [123.7] 100 100 [103.0] 100 [ 87.0] [104.5] 100 70,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     60,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価上昇、為替相場等の影響は懸念されるも のの、低金利を背景とした不動産需要の高ま り等もあり、市内の不動産市況は概ね堅調に 推移。 百合が原地区の住宅地域で特段の変化は無い が、地下鉄沿線の住宅地域に比べ相対的な割 安感のあるＪＲ沿線地区の地価は上昇傾向。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +16.7 ％  ％