別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 札幌北 -37　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌北 -37 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　千田　裕也   TEL.

鑑定評価額 29,400,000 円  １㎡当たりの価格 120,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 88,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市北区新琴似１１条１丁目１０４１番５ ｢新琴似１１条１－１－９｣ ②地積 　(㎡) 245   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 北側斜線高度地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかにア パート等が見られる 住宅地域 南西11m市道 水道、下水 麻生 620m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北、１１ｍ 市道 交通 施設 麻生駅北方 620m 法令 規制 １低専 (50,80) 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 道道背後の住宅地域である。特段の変動要因はなく、今後も現状の住環境を維持して推移するものと予測する。 地下鉄駅に比較的近く、生活利便性が高いこともあり、地価は上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    120,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、北区内の地下鉄駅麻生、ＪＲ新琴似・新川駅を主要交通機関施設とする住環境の類似した住宅地域一円 である。需要者の中心は、主に札幌市内及びその周辺地域に在住する自己使用目的の個人である。地下鉄駅から比較的 近く生活利便性が高いことから高水準の価格帯ではあるが、宅地の需要は堅調である。土地は総額で２，８００～３， ０００万円、分割して総額を抑えるケースも見受けられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地を含む近隣地域は、１低専のため戸建住宅としての利用が最有効使用であり、共同住宅は賃料水準が低く収 益性が見込めない事から収益還元法は非適用とした。比準価格は新琴似地域の信頼性の高い事例を採用し、適正に補修 正・要因比較を行って求めたもので、取引の実情を反映した実証的な価格である。また、代表標準地からの検討及び市 場の推移動向等も再吟味した結果、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌北 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    104,000 円／㎡ [107.7] 100 100 [104.5] 100 [ 94.2] [104.5] 100 119,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    110,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利等により不動産需要は堅調に推移して きたが、為替相場、物価高騰、新型コロナ感 染症など不安材料も多く、依然として注視す る必要がある。 特に変動要因は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.1 ％  ％