別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 札幌北 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌北 -34 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　吉田　仁   TEL.

鑑定評価額 6,080,000 円  １㎡当たりの価格 26,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 17,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市北区東茨戸２条１丁目５４番７４外 ｢東茨戸２条１－５－２７｣ ②地積 　(㎡) 232   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 北側斜線高度地区 特別用途地区 1:1.5 住宅 Ｗ2F1B 一般住宅が建ち並ぶ 郊外の住宅地域 南西8m市道 水道、下水 麻生 6.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 周辺で宅地開発が施工されて 、地区一体的な好要因となっ ている。 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 麻生駅北方 6.4km 法令 規制 １低専 (40,80) 北側斜線高度地区 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 周辺では、近年、宅地開発が相次いで施工され、当該分譲エリアでは戸建住宅の建て込みが進捗中で、近隣地域 にも好要因となっている。将来的にも郊外の一般住宅地域として熟成を強めて行くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東茨戸、西茨戸など、北区北部の郊外に位置した一般住宅地域である。需要者の中心は、戸建住宅を目 的とした札幌市内の居住者、ハウスメーカー、地元工務店などである。近年、周辺で宅地開発が相次いで施工され、当 該分譲エリアの建て込みにより、地区一体的に街並みが拡がるなど好要因となっており、近時の地価動向は特に強含み である。需要の中心価格帯は更地取引で概ね６００万円前後が中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心とした一般住宅地域であり、不動産取引は自己居住目的を主としているところから市場性を 反映した比準価格の規範性は高い。他方、民間アパート等は第１種低層住居専用地域であるところから収益物件の立地 には馴染まない地域性にあり、収益価格を求めることはできなかった。よって比準価格を採用することが相当と判断、 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウィズコロナの下で景気が持ち直していくこ とが期待されるが、住宅地については金融資 本市場の金利動向、建築費の上昇等に注意す る必要がある。 北区の北端、茨戸川などに近い一般住宅地域 で、周辺では宅地開発が相次ぎ、戸建住宅の 建て込みが進捗中、近隣地域への好要因とな っている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +24.8 ％  ％