別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 札幌北 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌北 -31 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　江口　秀一   TEL.

鑑定評価額 12,800,000 円  １㎡当たりの価格 55,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市北区あいの里１条４丁目１９番１０ ｢あいの里１条４－１９－２２｣ ②地積 　(㎡) 232   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 北側斜線高度地区 地区計画等 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の閑静な住宅 地域 南8m市道 水道、ガス、下水 あいの里教育大 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 地区計画「あいの里地区」 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 あいの里教育大駅北西 方 350m 法令 規制 １低専 (40,80) 北側斜線高度地区 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 周辺は、中規模一般住宅が多い郊外の閑静な住宅地域であり、今後とも、市内外延部の戸建住宅地として推移す ると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は北区の住宅地域。中でも、あいの里地区との関連が深い。需要者の中心は、戸建住宅を求める市内居住者 である。市街地中心部や駅徒歩圏の価格高騰化により、値頃感を得られる地域は郊外部へシフトしており、当該地区で も価格上昇が進みつつある。需要の中心は、規模が約２００～３００平米、土地総額は７００～１５００万円程度と見 る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺は、中規模一般住宅が多い郊外の閑静な住宅地域であり、容積率の制約から、経済合理性のある賃貸経営の想定が 困難であるため、収益還元法の適用を断念した。住宅地取引は自己利用目的が主で、市場価格を指標に取引されること が一般的である。よって本件においては、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌北 -38                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,000 円／㎡ [119.4] 100 100 [103.0] 100 [ 81.0] [106.0] 100 54,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金融緩和政策と物件不足が価格高騰化をもた らして来た面があるが、金利上昇の兆候があ り、今後の地価動向に注意を要する。 価格が低水準の郊外住宅地域は変動率が高く なり易い。 特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 -10.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　 -10.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +17.0 ％  ％