別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 札幌北 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌北 -28 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　須藤　秀行   TEL.

鑑定評価額 11,100,000 円  １㎡当たりの価格 48,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市北区南あいの里４丁目１０番５ ｢南あいの里４－１０－７｣ ②地積 　(㎡) 232   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 地区計画等 特別用途地区 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の中 に空地も見られる住 宅地域 北8m市道 水道、ガス、下水 あいの里教育大 430m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 あいの里教育大駅南西 方 430m 法令 規制 １低専 (40,80) 地区計画等 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、郊外の新興住宅地域として徐々に熟成していくものと思われる。都心部の地価上昇に起因する戸建 住宅用地の需要エリア拡大により、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南あいの里・あいの里・拓北等の北区北東部に位置する戸建住宅地域である。需要者は札幌市の居住者が 大半を占めているが、周辺市域からの転入も見られる。札幌市の住宅地は居住の都心回帰傾向が続いているが、一方で 、都心部の地価上昇により戸建住宅用地の需要エリアが拡大傾向にあり、南あいの里地区等の郊外住宅地においても地 域により宅地需要は強含みに転じている。土地は対象標準地と同規模で１１００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 南あいの里地区は、札幌都心から遠く交通接近条件が劣ることから戸建住宅を中心とする住宅地域であり、また、行政 的条件の制約もありアパート等の収益物件は散見される程度である。当該地域は自己使用目的の取引が支配的であり、 賃貸市場が形成されていないため、収益還元法の適用を断念した。以上より、本件は代表標準地との検討を踏まえ、市 場性を反映する比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌北 -38                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,000 円／㎡ [119.4] 100 100 [103.0] 100 [ 87.3] [100.0] 100 47,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 札幌市の住宅地は、郊外部まで需要エリアが 拡大している。なお、現時点で新型コロナの 悪影響は、戸建住宅地域では顕在化していな い。 住宅地域として徐々に熟成しつつある地域で ある。戸建住宅用地の需要エリア拡大により 、南あいの里地区の宅地需要は強含みである 。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 -10.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +22.1 ％  ％