別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 札幌北 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌北 -22 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　高橋　ひろ子   TEL.

鑑定評価額 19,900,000 円  １㎡当たりの価格 72,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市北区屯田２条２丁目２３番２８ ｢屯田２条２－７－５｣ ②地積 　(㎡) 277   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 特別用途地区 北側斜線高度地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南9m市道 水道、下水 麻生 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　　 　　　　　９ｍ市道 交通 施設 麻生駅北方 1.7km 法令 規制 １低専 (40,80) 特別用途地区 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 屯田地区でも南寄りに位置し新琴似地域に近い住宅地域である。特に変動要因は見られず現状を維持するものと 予測する。住環境が良いこともあり、地価水準は上昇傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、おおむね屯田・新琴似地区を中心とした北区でも郊外の住宅地域一円である。需要者の中心は、主に札 幌市内及びその周辺地域の自己使用目的の個人が殆どである。国道背後で居住環境の良いこともあり宅地の需要は強含 みである。土地は総額で２，０００万円前後、新築の戸建住宅の価格は４，３００万円前後が取引の中心と把握する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地を含む近隣地域は戸建住宅地域のため、収益物件はあまり見られず賃貸市場が形成されていない事から収益 還元法は非適用とした。比準価格は屯田・新琴似地域の信頼性の高い事例を採用し、地域・個別性に着目し補修正・要 因比較を行って求めたもので、取引市場の実情を反映した実証的な価格である。よって代表標準地、前年標準地価格か らの検討及び市場性の推移動向等も再確認し、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌北 -13                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     59,000 円／㎡ [118.6] 100 100 [103.0] 100 [100.0] [106.0] 100 72,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     63,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は穏やかな回復傾向にあり低金利等を背 景に不動産の需要は相対的に堅調傾向である が、今後の物価高騰の影響が懸念される。 地域要因に特段の変動はない。住環境の良い 住宅地域であり、地価水準は上昇傾向である 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +14.3 ％  ％