別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 札幌北 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌北 -19 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　藤田　絵理子   TEL.

鑑定評価額 8,000,000 円  １㎡当たりの価格 43,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市北区新川西３条４丁目３番２９ ｢新川西３条４－４－３１｣ ②地積 　(㎡) 184   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 北側斜線高度地区 特別用途地区 1:1.2 住宅 Ｗ3 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南東8m市道 水道、ガス、下水 北２４条 7.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 北２４条駅北西方 7.3km 法令 規制 １低専 (40,80) 北側斜線高度地区 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 新川西地区の中央部に位置する住宅地域で変動要因は見られず、現状を維持して推移するものと予測する。割安 感のある新川西では戸建用地需要が増大していることから、地価水準は当面上昇傾向が続くものと思料される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に新川西地区を中心とした北区郊外の住宅地域一円の圏域。需要者は市内及び周辺市町村に在住する 住宅取得目的の個人が中心である。市内では宅地不足等から土地価格の上昇が顕著であり、戸建住宅の需要はより割安 な郊外部へと拡大している状況である。新川西地区は比較的価格帯が低位であるため需要は旺盛で、当該地域の地価水 準は大幅な上昇傾向である。土地は総額で８００万円程度、新築戸建住宅は３，０００万円台と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 新川西地区の中央部に所在する郊外の戸建住宅地域である。近隣地域は第１種低層住居専用地域内にあり、アパート等 の収益物件は殆ど見られず、需要者は戸建住宅の自己利用目的での取引が中心である。よって、地域的特性から収益価 格は試算せず、市場分析及び前年標準地価格との検討を踏まえ、市場性を反映している実証的な比準価格をもって妥当 と認めて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウイズコロナの下で経済活動が回復する一方 、世界的な金融引き締め及び資材価格の高騰 等による不安材料があるため、引き続き注視 する必要がある。 特に変動要因は見られない。戸建住宅用地の 需要が低価格帯の郊外地域まで及んでいる影 響等から、需要は当面上昇傾向で推移するも のと思われる。 特にない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +16.6 ％  ％