別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 札幌北 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌北 -16 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　宮達　隆行   TEL.

鑑定評価額 12,400,000 円  １㎡当たりの価格 75,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 51,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市北区新琴似９条１１丁目９６３番３５ ｢新琴似９条１１－５－１２｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 北側斜線高度地区 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北東7.9m市道 水道、下水 麻生 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 麻生駅北西方 2.2km 法令 規制 １低専 (50,80) 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で現状維持で推移すると予測する。地下鉄駅まではやや離れているものの需要は堅 調であったが、建築費高騰、金利動向等による今後の推移が注目される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     75,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は新琴似・新川等の北区西部の住宅地域。需要者は市内居住の一次取得者が大半であるが、周辺市町村から の転入も見られる。地下鉄駅周辺の地価高騰、郊外地域への戸建住宅用地需要が堅調等の影響から、比較的人気のある 新琴似地区は需要が堅調である。当該近隣地域は交通利便性がやや劣るが、需要は底堅く地価も大きく上昇している。 土地が１，２００万～１，３００万円程度、新築戸建物件は３，０００万円台前半が需要の中心と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は新琴似地区内のやや交通利便性が劣る郊外の一般住宅地域である。地域内における賃貸需要は殆どなく、取 引も自己利用の住宅取得目的が主であるため収益価格の試算は断念した。比準価格は新琴似地区の類似性が高い事例よ り求めた結果であり、市場の動向を反映した実証的価格と判断される。よって、価格形成要因の変動状況、前年価格か らの推移等も踏まえ、信頼性が高い比準価格をそのまま採用し、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利を背景とした住宅需要が地価上昇と建 築費高騰により割安感のある郊外へ流入して いたが、金利先行きに上昇懸念が出始めてい る。 特に大きな変動要因はない。地下鉄駅からや や離れているが一般的要因の影響を受け割安 感のある当地域への需要は堅調に推移した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +17.2 ％  ％