鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

札幌北 -15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ１１３Ｔ１０２ -111008	札幌市北区		建付地	（　）	長方形	北東16m市道、南西8m、二方路		準工特別用途地区３３ｍ高度地区 (70,200)
b	２３Ｋ１１３Ｔ１０２ -591029	札幌市北区		建付地	（　）	長方形	北東6m市道、中間画地		準工３３ｍ高度地区特別用途地区 (60,200)
c	２３Ｋ１１３Ｔ１０２ -111010	札幌市北区		更地	（　）	ほぼ台形	西8m市道、中間画地		準工特別用途地区３３ｍ高度地区 (60,200)
d	２３Ｋ１１３Ｔ１０２ -111009	札幌市北区		建付地	（　）	長方形	西8m市道、中間画地		準工特別用途地区３３ｍ高度地区 (60,200)
e	２３Ｋ１１３Ｔ１０２ -111006	札幌市北区		更地	（　）	不整形	南西8m市道、中間画地		準住居３３ｍ高度地区 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 82,809	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.6]	79,779	100 [ 100.0]	79,779	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.5] 　　　　 100	83,400
b	(　 ) 45,860	100 [ 100.0]	[ 108.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	48,842	100 [ 90.0]	54,269		56,700
c	(　 ) 87,955	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	87,699	100 [ 89.2]	98,317		103,000
d	(　 ) 60,549	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	60,373	100 [ 88.3]	68,373		71,400
e	(　 ) 82,932	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 104.5]	81,265	100 [ 89.2]	91,104		95,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +6.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 70,000 円／㎡]

札幌北 -15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,723,378	820,325	2,903,053	2,316,800	586,253	（　0.9725） 570,131	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	12,669,578 円　　　　（　 48,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌北 -15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	112.00	Ｗ2	224.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工３３ｍ高度地区特別用途地区	60 ％	200 ％	200 ％	260 ㎡	17.3 m x 15.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫ（約５０㎡）、各階２戸、総戸数４戸の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 88.8 ％
の理由

内階段。各階共用部分（２．５ｍ×５ｍ）

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	112.00	88.8	99.46	1,390	138,249	1.0	138,249
							0.0	0
2～ 2	住宅	112.00	88.8	99.46	1,410	140,239	1.0	140,239
							0.0	0
～

～

～

計		224.00	88.8	198.92		278,488		278,488
								0

⑨年額支払賃料	278,488 円　×　12ヶ月　＝　 3,341,856 円
⑩a共益費（管理費）	100 円／㎡　×　 198.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　 238,704 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃貸事例等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 336,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,580,560 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 336,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 195,828 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,720,732 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	278,488 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,646 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,723,378 円　　　　（　 14,321 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ１１３Ｃ１０２　　　　-591012	1,077 ( 1,077)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,134	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,391 円/㎡　月額支払賃料（　 1,390 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３Ｋ１１３Ｃ１０２　　　　-591013	1,167 ( 1,166)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	1,393
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌北 -15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	128,000 円	32,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	313,325 円	3,916,560　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 43,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 272,000 円	32,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	32,000 円	32,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,000 円	32,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 820,325 円　（　　　　　　 3,155 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,000,000 円	設計監理料率　 143,000 円／㎡　×　 224.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0724	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0770 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,316,800 円（　　　　　 8,911 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,723,378 円
②総費用	820,325 円
③純収益　①－②	2,903,053 円
④建物等に帰属する純収益	2,316,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	586,253 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	570,131 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,193 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,669,578 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 48,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
札幌北 -15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌北 -15

北海道

北海道第２

氏名

不動産鑑定士　藤田　絵理子

TEL.

鑑定評価額

18,200,000 円

１㎡当たりの価格

70,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	45,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市北区百合が原５丁目５番９｢百合が原５－５－６｣				②地積　(㎡)	260 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）３３ｍ高度地区特別用途地区
	1.2:1	住宅Ｗ2	一般住宅、共同住宅、営業所等が混在する地域	南西16m市道	水道、下水	百合が原 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 60 ｍ、南 50 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

基準方位　北　　１
６ｍ市道

交通

施設

百合が原駅東方

300m

法令

規制

準工
(60,200)
３３ｍ高度地区
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ百合が原駅に近接する住宅地域で、近隣地域周辺では大規模な空き地が新築戸建住宅地へと一変した。住宅
の建て込みにより住環境がより良くなったことから、今後も需要は堅調に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 70,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 43,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主に百合が原、太平地区等の住宅地域一円の圏域。需要者は市内在住の住宅取得目的の個人が中心であ
る。当該地域はＪＲ百合が原駅に近接している他、街路条件も良好であり、利便性に対する相対的な割安感等から宅地
需要は堅調である。周辺では大規模な空き地が新築戸建住宅地へと一変し、住宅の建て込みにより住環境もより良好と
なった。尚、従来からの宅地と最近分譲された宅地の規模が異なるため、需要の中心となる価格帯は見いだせない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

ＪＲ百合が原駅に近接する住宅地域である。比準価格は実際の取引事例に基づいて求めた実証的な価格で、需要者は主
に一般的な地価水準を指標に行動することから説得力がある。収益価格は想定部分が多く不安要素を含む他、賃料の遅
効性及び建築費上昇等から低位に試算された。よって、相対的な信頼性に優る比準価格を標準に、収益価格を参酌して
、更に代表標準地との検討等を踏まえた結果、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　札幌北 -29 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 48,500 円／㎡

[123.7]
100

100
[103.0]

100
[ 87.3]

[104.5]
100

69,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     56,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ウイズコロナの下で経済活動が回復する一方
、世界的な金融引き締め及び資材価格の高騰
等による不安材料があるため、引き続き注視
する必要がある。

一般住宅、共同住宅の他に営業所等も見られ
る地域である。周辺で纏まった数の建売住宅
が販売されたことで戸建住宅地の色合いが強
まっている。

特にない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+23.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌北 -15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ１１３Ｔ１０２ -111008	札幌市北区		建付地	（　）	長方形	北東16m市道、南西8m、二方路		準工特別用途地区３３ｍ高度地区 (70,200)
b	２３Ｋ１１３Ｔ１０２ -111009	札幌市北区		建付地	（　）	長方形	西8m市道、中間画地		準工特別用途地区３３ｍ高度地区 (60,200)
c	２３Ｋ１１３Ｔ１０２ -111011	札幌市北区		更地	（　）	ほぼ長方形	北14.5m市道、西12m、角地		１住居３３ｍ高度地区 (70,200)
d	２３Ｋ１１３Ｔ１０２ -591029	札幌市北区		建付地	（　）	長方形	北東6m市道、中間画地		準工３３ｍ高度地区特別用途地区 (60,200)
e	２３Ｋ１１３Ｔ１０２ -111001	札幌市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、西8m、角地		１低専特別用途地区北側斜線高度地区 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 82,809	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.6]	79,779	100 [ 100.0]	79,779	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.5] 　　　　 100	83,400
b	(　 ) 60,549	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	60,373	100 [ 93.9]	64,295		67,200
c	(　 ) 70,845	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	68,197	100 [ 94.1]	72,473		75,700
d	(　 ) 45,860	100 [ 100.0]	[ 108.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	48,842	100 [ 93.0]	52,518		54,900
e	(　 ) 73,617	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 113.4]	66,281	100 [ 100.4]	66,017		69,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +6.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +13.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 70,000 円／㎡]

札幌北 -15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,519,787	725,464	2,794,323	2,273,360	520,963	（　0.9725） 506,637	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	11,258,600 円　　　　（　 43,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌北 -15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	112.10	Ｗ2	224.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工３３ｍ高度地区特別用途地区	60 ％	200 ％	200 ％	260 ㎡	17.3 m x 15.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

標準間取り２ＬＤＫ・平均専有面積は５１㎡程度（計４戸）の２階建共同住宅を想定。

⑦有効率　 91.0 ％
の理由

同種建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	112.10	91.0	102.01	1,300	132,613	1.0	132,613
							0.0	0
2～ 2	住宅	112.10	91.0	102.01	1,350	137,714	1.0	137,714
							0.0	0
～

～

～

計		224.20	91.0	204.02		270,327		270,327
								0

⑨年額支払賃料	270,327 円　×　12ヶ月　＝　 3,243,924 円
⑩a共益費（管理費）	50 円／㎡　×　 204.02 ㎡　×　12ヶ月　＝　 122,412 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同種同規模建物の標準的な共益費を計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 336,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,366,336 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 336,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 185,117 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,517,219 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	270,327 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,568 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,519,787 円　　　　（　 13,538 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ１１３Ｃ１０２　　　　-591001	1,344 ( 1,343)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	1,415	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,351 円/㎡　月額支払賃料（　 1,350 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３Ｋ１１３Ｃ１０２　　　　-591014	1,077 ( 1,076)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	1,260
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌北 -15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	94,200 円	31,400,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	259,164 円	3,702,336　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 42,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 266,900 円	31,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	31,400 円	31,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,400 円	31,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 725,464 円　（　　　　　　 2,790 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,400,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 224.20 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0724	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0770 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,273,360 円（　　　　　 8,744 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,519,787 円
②総費用	725,464 円
③純収益　①－②	2,794,323 円
④建物等に帰属する純収益	2,273,360 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	520,963 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	506,637 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,949 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,258,600 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,300 円／㎡）