別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 札幌北 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌北 -13 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　宮達　隆行   TEL.

鑑定評価額 17,100,000 円  １㎡当たりの価格 70,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市北区屯田５条３丁目２６３番１３ ｢屯田５条３－８－１６｣ ②地積 　(㎡) 244   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 北側斜線高度地区 特別用途地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅、ア パートが見られる住 宅地域 東8m市道 水道、ガス、下水 麻生 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    10 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 麻生駅北方 2.8km 法令 規制 １低専 (40,80) 北側斜線高度地区 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の一般住宅地域で、今後も現状維持で推移すると予測する。地下鉄駅周辺等の地価高騰等の影響から割安感 のある郊外への需要が堅調であったが、建築費高騰、金利動向等による今後の推移が注目される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は屯田、篠路及び太平地区等の北区北部に位置する郊外の戸建住宅地域一円。需要者は市内在住の一次取得 者が中心である。地下鉄駅周辺の地価高騰等から郊外への住宅地需要が依然として堅調である。当該地域も同様の傾向 にあり、大型店舗等への利便性が比較的良好であることから地価は大きな上昇率で推移した。需要の中心価格帯は、土 地が１，７００万円程度、新築戸建物件で３，０００万円台半ばと思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は屯田地区に存する郊外の一般住宅地域である。比準価格は類似性が認められる規範性が高い事例を採用して おり収集資料の限界は窺えない。収益価格はアパート・戸建住宅の賃貸需要が殆どなく、又地域内の取引も大半が自己 利用目的であることからその試算は断念した。よって、不動産市場の動向、価格形成要因の変動状況等の検討を踏まえ たうえ、実証的価格として信頼性が高い比準価格をもって対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利を背景とした旺盛な住宅需要が割安感 と利便性に優位な地域へ流入していたが、金 利先行きに上昇懸念が出始めている。 特に大きな変動要因は見られない。郊外住宅 地への需要が堅調な中、商業施設等へ比較的 近い当該地域の地価は大きな上昇率で推移し た。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +18.6 ％  ％