別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 札幌北 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌北 -12 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　廣瀬　靖之   TEL.

鑑定評価額 13,400,000 円  １㎡当たりの価格 79,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市北区新川２条８丁目５７１番８４ ｢新川２条８－４－１９｣ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 北側斜線高度地区 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 北東8m市道 水道、ガス、下水 北３４条 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項なし。 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 北３４条駅西方 3.1km 法令 規制 １低専 (50,80) 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 大型商業施設等への接近性に優れた住宅地域で特段の変化は無く、低金利を背景とした不動産需要の高まり等も あり、今後も相応の需要が見込まれるが、物価上昇等の影響による周辺地価への悪影響は懸念される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     79,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に新川、新琴似地区等の住宅地域内の圏域。需要者は戸建住宅の取得を目的とした個人が中心。低金 利に加え、大型商業施設等への接近性に優れた住宅地域であること等から、今後も相応の需要が見込まれるが、物価上 昇等による地価への悪影響が懸念される、土地は５０坪程度の土地で概ね坪２６万円前後。戸建物件は新築物件のほか 、中古物件の取引も見られる状況であり、価格水準は建物の規模、築年数等によりまちまちである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 後記記載の通り、経済合理性等の観点から、収益価格は求められなかった。対象地は新川地区の一般住宅が建ち並ぶ既 成住宅地域に存しており、自用目的の取引が中心である不動産市場の特性等から、本件においては、取引事例に基づき 試算された、市場性を反映した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地とは概ね均 衡を得ているものと判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌北 -16                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     64,000 円／㎡ [117.2] 100 100 [101.5] 100 [ 94.0] [101.5] 100 79,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     69,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価上昇、為替相場等の影響は懸念されるも のの、低金利を背景とした不動産需要の高ま り等もあり、市内の不動産市況は概ね堅調に 推移。 新川地区の大型商業施設等への接近性に優れ た住宅地域で特段の変化は無いが、低金利を 背景とした不動産需要の高まり等もあり、地 価は上昇傾向。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +14.4 ％  ％