鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

札幌北 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ１１５Ｔ１０２ -595051	札幌市北区		更地	（　）	ほぼ長方形	西25m市道、南14.5m、東6m、三方路		近商４５ｍ高度地区 (90,300)
b	２３Ｋ１１５Ｔ１０２ -591098	札幌市北区		建付地	（　）	長方形	南14.5m市道、中間画地		１住居３３ｍ高度地区 (60,200)
c	２３Ｋ１１５Ｔ１０２ -595009	札幌市北区		更地	（　）	不整形	北西18.2m道道、中間画地		準工３３ｍ高度地区 (60,200)
d	２３Ｋ１１１Ｔ１０４ -191002	札幌市白石区		更地	（　）	ほぼ台形	南東12m市道、北東8m、角地		１住居３３ｍ高度地区 (70,200)
e	２３Ｋ１１１Ｔ１０４ -591074	札幌市白石区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西9.1m市道、北東7m、二方路		準工特別用途地区３３ｍ高度地区 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 278,425	100 [ 100.0]	[ 108.6] 100	100 [ / ]	100 [ 108.0]	279,972	100 [ 133.7]	209,403	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	220,000
b	(　 ) 156,055	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 90.0]	100 [ 106.0]	171,431	100 [ 100.8]	170,070		179,000
c	(　 ) 124,342	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	128,570	100 [ 71.0]	181,085		190,000
d	(　 ) 254,589	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	251,623	100 [ 93.0]	270,562		284,000
e	(　 ) 151,250	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	150,956	100 [ 86.4]	174,718		183,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 210,000 円／㎡]

札幌北 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用をマンション用地と判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用をマンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,602,228,804	1,193,386,083	12	520,000	3,823.40	262,000	4,604.02
⑧開発法による価格	408,842,721 円　　　　（　 206,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌北 -6　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,985 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,985.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
693.02 ㎡	4,604.02 ㎡	3,968.73 ㎡	635.29 ㎡	3,823.40 ㎡	ＲＣ・10F ( 43 戸) 89㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 34.9 ％）	（ 231.9 ％）	（ 199.9 ％）	（ 32.0 ％）	（ 83.04 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１住居３３ｍ高度地区	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	49.6 ｍ 40.2 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		14.5 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

520,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同種建物の分譲価格から査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 520,000 円／㎡　　×　　 3,823.40 ㎡　　＝　　　　 1,988,168,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,988,168,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 262,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 269,860 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 269,860 円／㎡　　×　　　 4,604.02 ㎡　　＝　　　　 1,242,440,837 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱等より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,988,168,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 198,816,800 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,441,257,637 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	11 ヶ月	販売管理費(2期目)	16 ヶ月
建築工事(2期目)	16 ヶ月	販売収入(2期目)	18 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	24 ヶ月	販売収入(3期目)	24 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	139,171,760 円	( 7 ％)	×　　0.9013	（ 11 ヶ月）	＝　　 125,435,507 円
	販売総額(2期)	59,645,040 円	( 3 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 50,322,520 円
	販売総額(3期)	1,789,351,200 円	( 90 ％)	×　　0.7972	（ 24 ヶ月）	＝　　 1,426,470,777 円
収入合計		－	－	－	－	1,602,228,804 円
支出	建築工事費(1期)	124,244,084 円	( 10 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 115,199,115 円
	建築工事費(2期)	124,244,084 円	( 10 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 106,825,063 円
	建築工事費(3期)	993,952,670 円	( 80 ％)	×　　0.7972	（ 24 ヶ月）	＝　　 792,379,069 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	119,290,080 円	( 60 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 110,605,762 円
	販売管理費(2期)	79,526,720 円	( 40 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 68,377,074 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,193,386,083 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,602,228,804 円　　－　　　　　　 1,193,386,083 円　　＝　　　　　 408,842,721 円 206,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
札幌北 -6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌北 -6

北海道

北海道第２

氏名

不動産鑑定士　須藤　秀行

TEL.

鑑定評価額

417,000,000 円

１㎡当たりの価格

210,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月13日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	140,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市北区北２９条西４丁目２７４番５９｢北２９条西４－１－１｣				②地積　(㎡)	1,985 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）３３ｍ高度地区 (70,200)
	1.2:1	共同住宅ＲＣ10	共同住宅が多く見られる利便性の良い住宅地域	東14.5m市道、南側道	水道、ガス、下水	北３４条 270m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 20 ｍ、南 30 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 50.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 2,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

１４．５ｍ市道

交通

施設

北３４条駅南方

270m

法令

規制

１住居
(70,200)
３３ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は地下鉄北３４条駅に近接する共同住宅地域として当分の間、現状を維持すると思われる。立地条件が
良く、かつ、中規模以上の土地はマンション用地として希少であり、開発業者等の需要は旺盛である。

(3)最有効使用の判定

高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 220,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 200,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は中央区を除く地下鉄・ＪＲ各駅から徒歩圏の地域である。需要者の中心はマンション分譲を目的とするデ
ベロッパー、賃貸マンションへの投資を目的とする機関投資家等である。地下鉄駅徒歩圏の地域であることから、居住
の都心回帰傾向を反映した宅地需要は旺盛である。また、収益物件の取引利回りは低水準であり地価の上昇が見られる
地域である。土地の取引価格は利用目的によりまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

需要者の多くはマンション分譲の販売利益に着目して意思決定を行うデベロッパー等であり、当該視点から求めた開発
法による価格は理論的であるものの、想定項目が多く当該設定数値の如何により大きく変動する可能性を有している。
一方で、比準価格は市場性を反映した実証的な価格であるが、中規模以上の土地取引は利用目的による個別性が強い。
以上より、本件は比準価格及び開発法による価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    195,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

札幌都心へのアクセスが良い地下鉄駅周辺の
共同住宅地域は需要旺盛である。なお、新型
コロナの影響により、収益物件の流通は減少
傾向にある。

地域要因に特段の変動はない。地下鉄北３４
条駅に近接する地域であるため、分譲マンシ
ョン用地の需要は底堅い。

特にない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌北 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ１１１Ｔ１０４ -591004	札幌市白石区		更地	（　）	長方形	北東11m市道、中間画地		２住居３３ｍ高度地区 (60,200)
b	２３Ｋ１１１Ｔ１０４ -591074	札幌市白石区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西9.1m市道、北東7m、二方路		準工特別用途地区３３ｍ高度地区 (60,200)
c	２３Ｋ１７４Ｔ１０４ -591064	札幌市白石区		更地	（　）	不整形	南西20m市道、西4m、北西8m、三方路		準住居４５ｍ高度地区 (80,300)
d	２３Ｋ１７４Ｔ１０４ -595016	札幌市白石区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東31.5m道道、南東8m、角地		近商４５ｍ高度地区 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 207,158	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	212,544	100 [ 92.2]	230,525	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	242,000
b	(　 ) 151,250	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	150,956	100 [ 76.9]	196,302		206,000
c	(　 ) 187,761	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ / ]	100 [ 106.2]	186,347	100 [ 94.9]	196,361		206,000
d	(　 ) 245,870	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	243,997	100 [ 113.2]	215,545		226,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +6.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 220,000 円／㎡]

札幌北 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,571,416,711	1,174,457,033	12	510,000	3,823.40	258,000	4,604.02
⑧開発法による価格	396,959,678 円　　　　（　 200,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌北 -6　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,985 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,985.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
693.02 ㎡	4,604.02 ㎡	3,968.73 ㎡	635.29 ㎡	3,823.40 ㎡	ＲＣ・10F ( 43 戸) 89㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 34.9 ％）	（ 231.9 ％）	（ 199.9 ％）	（ 32.0 ％）	（ 83.04 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１住居３３ｍ高度地区	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	49.6 ｍ 40.2 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		14.5 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

510,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在するマンションの分譲事例を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 510,000 円／㎡　　×　　 3,823.40 ㎡　　＝　　　　 1,949,934,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,949,934,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 258,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 265,740 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 265,740 円／㎡　　×　　　 4,604.02 ㎡　　＝　　　　 1,223,472,275 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,949,934,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 194,993,400 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,418,465,675 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	11 ヶ月	販売管理費(2期目)	16 ヶ月
建築工事(2期目)	16 ヶ月	販売収入(2期目)	18 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	24 ヶ月	販売収入(3期目)	24 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	136,495,380 円	( 7 ％)	×　　0.9013	（ 11 ヶ月）	＝　　 123,023,286 円
	販売総額(2期)	58,498,020 円	( 3 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 49,354,779 円
	販売総額(3期)	1,754,940,600 円	( 90 ％)	×　　0.7972	（ 24 ヶ月）	＝　　 1,399,038,646 円
収入合計		－	－	－	－	1,571,416,711 円
支出	建築工事費(1期)	122,347,228 円	( 10 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 113,440,350 円
	建築工事費(2期)	122,347,228 円	( 10 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 105,194,147 円
	建築工事費(3期)	978,777,820 円	( 80 ％)	×　　0.7972	（ 24 ヶ月）	＝　　 780,281,678 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	116,996,040 円	( 60 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 108,478,728 円
	販売管理費(2期)	77,997,360 円	( 40 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 67,062,130 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,174,457,033 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,571,416,711 円　　－　　　　　　 1,174,457,033 円　　＝　　　　　 396,959,678 円 200,000 円／㎡