別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 札幌北 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌北 -5 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　廣瀬　靖之   TEL.

鑑定評価額 9,340,000 円  １㎡当たりの価格 46,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市北区篠路８条６丁目１５番５ ｢篠路８条６－１５－６｣ ②地積 　(㎡) 203   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 北側斜線高度地区 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 西8m市道 水道、下水 篠路 980m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項なし。 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 篠路駅北方 980m 法令 規制 １低専 (50,80) 北側斜線高度地区 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 篠路地区の郊外住宅地域で地域に特段の変化は無く、相対的な割安感等から、今後も相応の需要が見込まれるが 、物価上昇、為替相場、金利動向等の影響による周辺地価への悪影響は懸念される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に篠路、拓北地区等の住宅地域内の圏域。需要者は住宅取得目的の個人が中心。低金利に加え、市内 の他住宅地域との比較における篠路地区の相対的な割安感等から、今後も相応の需要が見込まれるが、物価上昇等によ る地価への悪影響が懸念される。土地は６０坪程度の土地で概ね坪１５万円前後。戸建物件は新築物件のほか、中古物 件の取引も見られる状況であり、価格水準は建物の規模、築年数等によりまちまちである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 後記記載の通り、経済合理性等の観点から、収益価格は求められなかった。対象地は篠路地区の中規模一般住宅が多い 区画整然とした住宅地域に存しており、自用目的の取引が中心である不動産市場の特性等から、本件においては、取引 事例に基づき試算された、市場性を反映した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準 地とは概ね均衡を得ているものと判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌北 -29                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,500 円／㎡ [123.7] 100 100 [103.0] 100 [130.0] [103.0] 100 46,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価上昇、為替相場等の影響は懸念されるも のの、低金利を背景とした不動産需要の高ま り等もあり、市内の不動産市況は概ね堅調に 推移。 篠路地区の郊外住宅地域で特段の変化は無い が、相対的な割安感に加え、低金利を背景と した不動産需要の高まり等もあり、地価は上 昇傾向。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +15.0 ％  ％