鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

札幌北 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ１１５Ｔ１０２ -591018	札幌市北区		建付地	（　）	長方形	西14.5m市道、北10.9m、角地		１住居３３ｍ高度地区 (70,200)
b	２３Ｋ１１５Ｔ１０２ -111021	札幌市北区		更地	（　）	ほぼ長方形	西10.9m市道、中間画地		１住居３３ｍ地区地区 (60,200)
c	２３Ｋ１１５Ｔ１０２ -591019	札幌市北区		貸家建付地	（　）	長方形	北10.9m市道、中間画地		１住居３３ｍ高度地区 (60,200)
d	２３Ｋ１１５Ｔ１０２ -111020	札幌市北区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北10.9m市道、中間画地		１住居３３ｍ高度地区 (60,200)
e	２３Ｋ１１５Ｔ１０２ -111041	札幌市北区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北東21.8m市道、西10.9m、角地		１住居３３ｍ高度地区 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 181,818	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	172,744	100 [ 101.0]	171,034	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	176,000
b	(　 ) 199,563	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	196,850	100 [ 95.0]	207,211		213,000
c	(　 ) 162,532	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	166,108	100 [ 96.0]	173,029		178,000
d	(　 ) 172,544	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	174,960	100 [ 97.0]	180,371		186,000
e	(　 ) 165,873	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 106.6]	196,449	100 [ 113.5]	173,083		178,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +6.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 180,000 円／㎡]

札幌北 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,324,975	4,672,722	13,652,253	11,371,200	2,281,053	（　0.9546） 2,177,493	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	49,488,477 円　　　　（　 111,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌北 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	262.61	ＲＣ4	1,050.44
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居３３ｍ高度地区	60 ％	200 ％	200 ％	446 ㎡	16.4 m x 27.3 m	前面道路：市道　 14.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫ（約６０㎡）タイプ共同住宅、全１４戸を想定。

⑦有効率　 79.1 ％
の理由

当該規模の建物としてはほぼ標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	262.61	45.2	118.68	1,670	198,196	1.0	198,196
							0.0	0
2～ 4	住宅	262.61	90.4	237.40	1,720	408,328	1.0	408,328
							0.0	0
～

～

～

計		1,050.44	79.1	830.88		1,423,180		1,423,180
								0

⑨年額支払賃料	1,423,180 円　×　12ヶ月　＝　 17,078,160 円
⑩a共益費（管理費）	100 円／㎡　×　 830.88 ㎡　×　12ヶ月　＝　 997,056 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同種同規模建物の標準的な共益費を計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,200,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されいるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,075,216 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,200,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 963,761 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,311,455 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,423,180 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,520 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,324,975 円　　　　（　 41,087 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ１１５Ｃ１０２　　　　-191005	1,817 ( 1,742)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [102.0]	1,729	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,721 円/㎡　月額支払賃料（　 1,720 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３Ｋ１１５Ｃ１０２　　　　-191004	1,737 ( 1,735)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [ 97.0]	1,739
c	２３Ｋ１４９Ｃ１０２　　　　-591014	1,530 ( 1,529)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.5]	1,553

札幌北 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	552,000 円	184,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	2,004,622 円	19,275,216　×　　　　 10.4 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 184,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,564,000 円	184,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	184,000 円	184,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	184,000 円	184,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,672,722 円　（　　　　　　 10,477 円／㎡）　　（経費率　　 25.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9546

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	184,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 1,050.44 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0618	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,371,200 円（　　　　　 25,496 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,324,975 円
②総費用	4,672,722 円
③純収益　①－②	13,652,253 円
④建物等に帰属する純収益	11,371,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,281,053 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,177,493 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,882 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,488,477 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 111,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
札幌北 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌北 -2

北海道

北海道第２

氏名

不動産鑑定士　江口　秀一

TEL.

鑑定評価額

78,100,000 円

１㎡当たりの価格

175,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	130,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市北区北３７条西３丁目３０４番１５｢北３７条西３－１－３５｣				②地積　(㎡)	446 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）３３ｍ高度地区
	1:1.5	共同住宅ＲＣ4	共同住宅等のほかに一般住宅が見られる住宅地域	東14.5m市道	水道、ガス、下水	麻生 540m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 27.0 ｍ、規模　　 430 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

基準方位北、１４．
５ｍ市道

交通

施設

麻生駅南東方

540m

法令

規制

１住居
(60,200)
３３ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

周辺は、共同住宅等のほかに一般住宅が見られる住宅地域であり、今後とも、利便性の良い価格上位の住宅地と
して推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 175,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 113,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は北区の住宅地域。中でも、札幌新道（国道５号）より北の住宅地域との関連が深い。需要者の中心は、賃
貸事業を営む富裕層や法人と見られる。利便性の良い地域で、収益物件を中心に宅地需要は堅調であるが、価格高騰化
が進むことで、収益性低下による需要の頭打ち傾向がやや見られる。需要の中心は、規模が約３００～５００平米、土
地総額は６千～１億万円程度と見る。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺は共同住宅等のほかに一般住宅が見られる住宅地域であり、収益還元法は容積率等を踏まえて想定したが、周辺物
件との競合から賃料水準や稼働率を保守的に想定せざるを得ず、収益価格は低位に算定された。住宅地取引は自己利用
目的が主で、市場価格を指標に取引されることが一般的である。従って、本件においては比準価格を採用し、代表標準
地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　札幌北 -26 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +6.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 149,000 円／㎡

[107.4]
100

100
[106.0]

100
[ 87.3]

[103.0]
100

178,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    163,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

金融緩和政策と物件不足が価格高騰化をもた
らして来た面があるが、金利上昇の兆候があ
り、今後の地価動向に注意を要する。

特段の変動はない。

特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌北 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ１１５Ｔ１０２ -591018	札幌市北区		建付地	（　）	長方形	西14.5m市道、北10.9m、角地		１住居３３ｍ高度地区 (70,200)
b	２３Ｋ１１５Ｔ１０２ -591020	札幌市北区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	北14.5m市道、中間画地		１住居３３ｍ高度地区 (60,200)
c	２３Ｋ１１５Ｔ１０２ -111020	札幌市北区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北10.9m市道、中間画地		１住居３３ｍ高度地区 (60,200)
d	２３Ｋ１１５Ｔ１０２ -591019	札幌市北区		貸家建付地	（　）	長方形	北10.9m市道、中間画地		１住居３３ｍ高度地区 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 181,818	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	172,744	100 [ 100.0]	172,744	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	178,000
b	(　 ) 121,492	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	137,961	100 [ 100.0]	137,961		142,000
c	(　 ) 172,544	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	174,960	100 [ 97.0]	180,371		186,000
d	(　 ) 162,532	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	166,108	100 [ 97.0]	171,245		176,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 175,000 円／㎡]

札幌北 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,728,638	4,542,962	14,185,676	11,865,600	2,320,076	（　0.9546） 2,214,745	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	50,335,114 円　　　　（　 113,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌北 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	262.61	ＲＣ4	1,050.44
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居３３ｍ高度地区	60 ％	200 ％	200 ％	446 ㎡	16.4 m x 27.3 m	前面道路：市道　 14.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫ（約６０㎡）、１階２戸、２～３階各４戸、計１４戸と想定。

⑦有効率　 79.1 ％
の理由

この種の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	262.61	45.2	118.68	1,753	208,046	1.0	208,046
							0.0	0
2～ 2	住宅	262.61	90.4	237.36	1,803	427,960	1.0	427,960
							0.0	0
3～ 3	住宅	262.61	90.4	237.40	1,753	416,162	1.0	416,162
							0.0	0
4～ 4	住宅	262.61	90.4	237.40	1,703	404,292	1.0	404,292
							0.0	0
～

計		1,050.44	79.1	830.84		1,456,460		1,456,460
								0

⑨年額支払賃料	1,456,460 円　×　12ヶ月　＝　 17,477,520 円
⑩a共益費（管理費）	100 円／㎡　×　 830.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　 997,008 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,200,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,474,528 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,200,000 円　　×　　 3.0 ％　＝　　 959,726 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,714,802 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,456,460 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,836 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,728,638 円　　　　（　 41,992 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ１１５Ｃ１０２　　　　-191008	1,419 ( 1,418)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	1,850	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,805 円/㎡　月額支払賃料（　 1,803 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３Ｋ１１５Ｃ１０２　　　　-591024	1,462 ( 1,462)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	1,710
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌北 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	768,000 円	192,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,573,962 円	19,674,528　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 185,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,632,000 円	192,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	192,000 円	192,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	192,000 円	192,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,542,962 円　（　　　　　　 10,186 円／㎡）　　（経費率　　 24.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9546

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	192,000,000 円	設計監理料率　 177,000 円／㎡　×　 1,050.44 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0618	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,865,600 円（　　　　　 26,604 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,728,638 円
②総費用	4,542,962 円
③純収益　①－②	14,185,676 円
④建物等に帰属する純収益	11,865,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,320,076 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,214,745 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,966 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 50,335,114 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 113,000 円／㎡）