鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

札幌中央 5-32　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１５２１１０１ -115002	札幌市中央区		更地	（　）	長方形	西25m市道、北5.5m、角地		近商４５ｍ高度地区 (90,300)
b	１２３１５２１１０１ -115016	札幌市中央区		更地	（　）	長方形	西25m市道、北20m、角地		｢調区｣近商４５ｍ高度地区 (100,300)
c	１２３１５２１１０１ -515224	札幌市中央区		更地	（　）	台形	南西27m市道、南東5.4m、角地		近商３３ｍ高度地区 (90,300)
d	１２３１７７１１０１ -515013	札幌市中央区		更地	（　）	不整形	南20m市道、中間画地		近商高度地区最高45m (90,300)
e	１２３１５２１１０１ -515221	札幌市中央区		貸家建付地	（　）	不整形	南10.9m市道、中間画地		近商４５ｍ高度地区 (90,347)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 280,000	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.7]	283,615	100 [ 135.8]	208,848	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	209,000
b	(　 ) 256,600	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	270,105	100 [ 113.8]	237,351		237,000
c	(　 ) 278,080	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	278,620	100 [ 122.4]	227,631		228,000
d	(　 ) 197,403	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	210,021	100 [ 102.0]	205,903		206,000
e	(　 ) 215,962	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	248,116	100 [ 116.7]	212,610		213,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +40.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +0.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 219,000 円／㎡]

札幌中央 5-32　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,546,444	2,684,346	6,862,098	5,711,970	1,150,128	（　0.9468） 1,088,941	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	25,324,209 円　　　　（　 137,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌中央 5-32　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	110.98	ＲＣ4	442.12
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防４５ｍ高度地区	70 ％	300 ％	300 ％	185 ㎡	12.7 m x 14.5 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階以上は共同住宅で、各階専有面積約４１㎡の単身タイプ×１戸と、約５９㎡のファミリータイプ×１戸と想定した。

⑦有効率　 88.6 ％
の理由

この種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	109.18	82.2	89.78	2,450	219,961	3.0	659,883
							0.0	0
2～ 4	住宅	110.98	90.7	100.66	1,700	171,122	1.0	171,122
							0.0	0
～

～

～

計		442.12	88.6	391.76		733,327		1,173,249
								0

⑨年額支払賃料	733,327 円　×　12ヶ月　＝　 8,799,924 円
⑩a共益費（管理費）	120 円／㎡　×　 391.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　 564,134 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	13,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 780,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,364,058 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 780,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 608,643 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,535,415 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,173,249 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,029 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,546,444 円　　　　（　 51,602 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１５２５１０１　　　　-111005	1,521 ( 1,520)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [105.0]	1,592	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,701 円/㎡　月額支払賃料（　 1,700 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２３１５２５１０１　　　　-111007	1,304 ( 1,303)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 72.8]	100 [105.0]	1,796
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌中央 5-32　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	364,400 円	91,100,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,115,846 円	10,144,058　×　　　　 11.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 92,700 円	査定
	建物　　　　　　　　　 929,200 円	91,100,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	91,100 円	91,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	91,100 円	91,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	その他費用はない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,684,346 円　（　　　　　　 14,510 円／㎡）　　（経費率　　 28.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9468

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	91,100,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 442.12 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0627	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 35 ％　＋ 0.0920 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,711,970 円（　　　　　 30,876 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,546,444 円
②総費用	2,684,346 円
③純収益　①－②	6,862,098 円
④建物等に帰属する純収益	5,711,970 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,150,128 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,088,941 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,886 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,324,209 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 137,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
札幌中央 5-32　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌中央 5-32

北海道

北海道第１

氏名

不動産鑑定士　川尻　雅裕

TEL.

鑑定評価額

39,800,000 円

１㎡当たりの価格

215,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月13日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	160,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市中央区南９条西２０丁目２８番３｢南９条西２０－２－８｣				②地積　(㎡)	185 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,300) 準防（その他）４５ｍ高度地区 (70,300)
	1:1.2	店舗兼共同住宅ＲＣ4	店舗、マンション等が混在する路線商業地域	東20m市道	水道、ガス、下水	西１８丁目 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層店舗付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

西１８丁目駅南方

1.2km

法令

規制

準住居
(70,300)
準防
４５ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

店舗、共同住宅が混在する地域として成熟しており、地域要因に特別な変動要因はなく、しばらくは現状を維持
すると予測する。地価は一般的要因の影響を受け、上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 220,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 149,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は中央区内の幹線及び準幹線街路沿いの路線商業地域である。主な需要者は、自営目的の個人事業者のほか
、地元企業、不動産業者等が中心となる。市電利用が可能なエリアであり、商業収益性のほか居住環境も比較的良好な
ため、マンション需要とも競合関係にあり、新型コロナ感染症の影響を受けつつも、土地需要は堅調である。取引の中
心価格帯は、２００㎡程度で４０００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格と収益価格に開差が生じた。標準地及びその周辺地域では投資目的の需要者のほか、自己使用目的の需要者が
混在しており、土地建物一体の価格に見合った家賃水準が形成されていない傾向にあるため、収益価格は低位に試算さ
れた。本件においては不動産の取引実態を反映する比準価格を中心に、収益価格を比較考量して、代表標準地の価格と
の均衡、単価と総額の関連の適否に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　札幌中央 5-19 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 248,000 円／㎡

[110.1]
100

100
[100.0]

100
[127.0]

[100.0]
100

215,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    199,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナショック前の生活様式に戻りつつあり
、経済は回復基調にあるが、直近では物価高
騰等による個人消費の圧迫など、不安要素も
見られる。

地域内に格別の変動要因はないが、都心への
接近性も良好な既成路線商業地域であり、需
給は堅調である。

特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　 +11.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+8.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌中央 5-32　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１７７１１０１ -511040	札幌市中央区		貸家建付地	（　）	正方形	南27m市道、中間画地		１住居高度地区最高33m (60,200)
b	１２３１５２１１０１ -515224	札幌市中央区		更地	（　）	台形	南西27m市道、南東5.4m、角地		近商３３ｍ高度地区 (90,300)
c	１２３１５２１１０１ -515310	札幌市中央区		更地	（　）	長方形	南25m市道、中間画地		近商４５ｍ高度地区 (90,300)
d	１２３１５２１１０１ -515111	札幌市中央区		建付地	（　）	長方形	南東18m市道、中間画地		準住居４５ｍ高度地区 (70,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 273,001	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	267,592	100 [ 130.9]	204,425	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	204,000
b	(　 ) 278,080	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	278,620	100 [ 123.6]	225,421		225,000
c	(　 ) 298,337	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	314,447	100 [ 130.0]	241,882		242,000
d	(　 ) 275,006	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	285,456	100 [ 128.7]	221,800		222,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 220,000 円／㎡]

札幌中央 5-32　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,477,001	2,625,106	6,851,895	5,599,110	1,252,785	（　0.9468） 1,186,137	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	27,584,581 円　　　　（　 149,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌中央 5-32　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	110.98	ＲＣ4	442.12
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防４５ｍ高度地区	70 ％	300 ％	300 ％	185 ㎡	12.7 m x 14.5 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階が店舗フロア貸し、２階以上が１ＬＤＫ（約４１㎡）３戸、２ＬＤＫ（約５９㎡）３戸、駐車場５台を想定した。

⑦有効率　 88.6 ％
の理由

この種の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	109.18	82.2	89.78	2,450	219,961	3.0	659,883
							0.0	0
2～ 4	住宅	110.98	90.7	100.66	1,700	171,122	1.0	171,122
							0.0	0
～

～

～

計		442.12	88.6	391.76		733,327		1,173,249
								0

⑨年額支払賃料	733,327 円　×　12ヶ月　＝　 8,799,924 円
⑩a共益費（管理費）	120 円／㎡　×　 391.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　 564,134 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,364,058 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 600,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 498,203 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,465,855 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,173,249 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,146 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,477,001 円　　　　（　 51,227 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１５２５１０１　　　　-111001	1,603 ( 1,601)	100 [100.0]	[103.3] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,619	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,701 円/㎡　月額支払賃料（　 1,700 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２０１０５５１０１　　　　-591002	1,787 ( 1,784)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,791
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌中央 5-32　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	446,500 円	89,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	996,406 円	9,964,058　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 92,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 910,800 円	89,300,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	89,300 円	89,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	89,300 円	89,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,625,106 円　（　　　　　　 14,190 円／㎡）　　（経費率　　 27.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9468

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	89,300,000 円	設計監理料率　 196,000 円／㎡　×　 442.12 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0627	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 35 ％　＋ 0.0920 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,599,110 円（　　　　　 30,265 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,477,001 円
②総費用	2,625,106 円
③純収益　①－②	6,851,895 円
④建物等に帰属する純収益	5,599,110 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,252,785 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,186,137 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,412 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,584,581 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 149,000 円／㎡）