別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 札幌中央 5-28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌中央 5-28 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　美香   TEL.

鑑定評価額 187,000,000 円  １㎡当たりの価格 400,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 280,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市中央区南２条西１９丁目２９１番６７外 ②地積 　(㎡) 467   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） ４５ｍ高度地区 (90,300) 台形 1:1.2 店舗兼共同住宅 ＲＣ8 店舗、マンション、 事務所等が建ち並ぶ 商業地域 南20m市道、背面道 水道、ガス、下水 西１８丁目 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    30 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       480 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ２０ｍ市道 交通 施設 西１８丁目駅南方 450m 法令 規制 近商 (90,300) 準防  ４５ｍ高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 今後とも、店舗、マンション、事務所等が建ち並ぶ商業地域として推移するものと予測する。ブランド力の高い 円山地区には底堅い需要が見られ、地価は今後も安定的に推移すると思料する。 (3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    408,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    275,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は中央区内の地下鉄駅周辺の幹線沿いの商業地域。需要者の中心は市内及び道内を拠点とする商業関連業者 および不動産関連事業者と見られる。円山地区は地域的選好性が強く、マンション用地を中心に堅調な需要が見られ、 経済活動も正常化に向かう中、地価は上昇傾向となっている。取引が稀少なうえ総額、規模が様々であり中心となる価 格帯の把握は困難であるが、概ね坪１３０万～１７０万円程度と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内は自用物件と収益物件が混在しているが、賃料の遅行性から近年の地価上昇に見合った賃料水準が形成され ておらず、収益価格は低位に求められた。取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であることから、円 山地区の類似地域内に存する４事例を採用し最近の需給動向も考慮して試算した、客観的で信頼性に優る比準価格を重 視し、収益価格を斟酌し、周辺の公示地・基準地価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    358,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利政策の下、分譲マンション市場は好況 を維持してきたが、建築費の高騰および金融 政策の実質的転換の影響が注視される。 格別の変動要因はないが、駅徒歩圏にあって 利便性が高く、札幌医大にも近接して堅調な 需要が見られ、地価は依然上昇傾向となって いる。 特にない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +11.7 ％  ％