鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

札幌中央 5-26　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２２１１０１１０１ -515064	札幌市中央区		建付地	（　）	不整形	北20m市道、南10.9m、二方路		商業６０ｍ高度地区 (90,400)
b	１２２１１０１１０１ -515009	札幌市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	西20m市道、東10.9m、二方路		商業駐車場整備地区地区計画等 (100,600)
c	１２３１１０１１０１ -115017	札幌市中央区		建付地	（　）	ほぼ整形	東20m市道、南20m、角地		商業６０ｍ高度地区地区計画等 (100,500)
d	２２２１１０１１０１ -515047	札幌市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北25m国道、南4m、東4m、西4m、四方路		近商４５ｍ高度地区 (90,300)
e	１２３１７７１１０１ -515027	札幌市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北25m道道、東10.9m、南7.3m、三方路		商業６０ｍ高度地区 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 347,708	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.7]	353,578	100 [ 82.5]	428,579	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	429,000
b	(　 ) 502,933	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	509,220	100 [ 122.2]	416,710		417,000
c	(　 ) 629,358	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.0]	583,167	100 [ 129.8]	449,281		449,000
d	(　 ) 225,072	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.8]	222,924	100 [ 57.0]	391,095		391,000
e	(　 ) 631,664	100 [ 100.0]	[ 106.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	631,074	100 [ 142.8]	441,929		442,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +0.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +9.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +40.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 438,000 円／㎡]

札幌中央 5-26　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地につき再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		賃貸マンションの投資需要より分譲マンションの開発需要が高く、収益価格より開発法価格が重視される地域であるため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用が分譲マンション用地と判断したため

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,218,211,021	919,989,479	11	600,000	2,511.10	283,000	3,152.13
⑧開発法による価格	298,221,542 円　　　　（　 417,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌中央 5-26　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
716 ㎡	㎡		㎡		㎡	716.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
344.45 ㎡	3,152.13 ㎡	2,599.14 ㎡	552.99 ㎡	2,511.10 ㎡	ＲＣ・11F ( 42 戸) 58㎡・２ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 48.1 ％）	（ 440.2 ％）	（ 363.0 ％）	（ 77.2 ％）	（ 79.66 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業準防６０ｍ高度地区	90 ％	400 ％	400 ％	間口奥行	23.1 ｍ 33.5 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		20.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

600,000 円／㎡

店舗等

620,000 円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 600,000 円／㎡　　×　　 2,304.00 ㎡　　＝　　　　 1,382,400,000 円

店舗等

　 620,000 円／㎡　　×　　 207.10 ㎡　　＝　　　　 128,402,000 円

合　計　　　　　　　　 1,510,802,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 283,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 291,490 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 291,490 円／㎡　　×　　　 3,152.13 ㎡　　＝　　　　 918,814,374 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発負担金はない
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,510,802,000 円　　×　　　　　 11 ％　　＝　　　　 166,188,220 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,085,002,594 円

(4)-4　投下資本収益率	11 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	12 ヶ月	販売管理費(2期目)	17 ヶ月
建築工事(2期目)	17 ヶ月	販売収入(2期目)	19 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	26 ヶ月	販売収入(3期目)	26 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	105,756,140 円	( 7 ％)	×　　0.9009	（ 12 ヶ月）	＝　　 95,275,707 円
	販売総額(2期)	45,324,060 円	( 3 ％)	×　　0.8477	（ 19 ヶ月）	＝　　 38,421,206 円
	販売総額(3期)	1,359,721,800 円	( 90 ％)	×　　0.7976	（ 26 ヶ月）	＝　　 1,084,514,108 円
収入合計		－	－	－	－	1,218,211,021 円
支出	建築工事費(1期)	183,762,875 円	( 20 ％)	×　　0.9328	（ 8 ヶ月）	＝　　 171,414,010 円
	建築工事費(2期)	183,762,875 円	( 20 ％)	×　　0.8626	（ 17 ヶ月）	＝　　 158,513,856 円
	建築工事費(3期)	551,288,624 円	( 60 ％)	×　　0.7976	（ 26 ヶ月）	＝　　 439,707,807 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	99,712,932 円	( 60 ％)	×　　0.9328	（ 8 ヶ月）	＝　　 93,012,223 円
	販売管理費(2期)	66,475,288 円	( 40 ％)	×　　0.8626	（ 17 ヶ月）	＝　　 57,341,583 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	919,989,479 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,218,211,021 円　　－　　　　　　 919,989,479 円　　＝　　　　　 298,221,542 円 417,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
札幌中央 5-26　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌中央 5-26

北海道

北海道第１

氏名

不動産鑑定士　筒井　大輔

TEL.

鑑定評価額

306,000,000 円

１㎡当たりの価格

428,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月7日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	310,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市中央区南１２条西１丁目１番９３｢南１２条西１－２－２５｣				②地積　(㎡)	716 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）６０ｍ高度地区 (90,400)
	1:1.5	店舗兼共同住宅ＳＲＣ11	店舗、マンション、ホテル等が建ち並ぶ商業地域	西20m市道	水道、ガス、下水	中島公園 420m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 20 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 750 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

中島公園駅南東方

420m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
６０ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

中島公園徒歩圏のマンション適地。ＭＩＣＥの計画変更はあったが、周辺においてホテル、ビル開発があり発展
性を有し、需要も堅調に推移するものと予測。金融政策変更等による今後の不動産市場の動向等に注視すべき。

(3)最有効使用の判定

中高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 440,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 419,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、都心部に近いマンション適地。需要者の中心は、マンション・共同住宅建築目的のデベロッパー・不動
産業者等。都心部及び地下鉄駅に近く中島公園にも近接する利便・環境とも良好なマンション適地。中島公園周辺につ
いては発展可能性は高く、需要は堅調。今後は分譲価格の高額化や金融政策の変更等による不動産市場の動向に注視を
要する。中心となる価格帯は、１０００～１５００㎡の更地で４億～７億円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、代替競争関係にある地域に所在する取引事例を採用して求めたもので、市場性を反映し実証的で説得力を
有する。近隣地域とその周辺は分譲マンションの開発需要が高いことから開発法を適用した。開発法は投資採算性の観
点から説得力を有するものの、その査定において想定要素が多い。本件では、実証的な比準価格を中心に、開発法によ
る価格で検証し、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　札幌中央 5-8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.8

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 690,000 円／㎡

[115.2]
100

100
[105.8]

100
[181.3]

[100.0]
100

414,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    389,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

共同住宅地、画地規模の大きな路線商業地と
も土地不足の状況にあり需要は堅調。年末日
銀は事実上の利上げとも見られる金融政策の
変更を行った。

旧キリンビール園ではホテルの建築が行われ
ているほか、旧ヤマハセンターではオフィス
とホテルの複合ビルの建築が予定されている
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +60.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+10.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌中央 5-26　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１１０１１０１ -115017	札幌市中央区		建付地	（　）	ほぼ整形	東20m市道、南20m、角地		商業６０ｍ高度地区地区計画等 (100,500)
b	１２２１７７１１０１ -515009	札幌市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	西20m市道、東10.9m、二方路		商業駐車場整備地区地区計画等 (100,600)
c	２２２１１０１１０１ -515064	札幌市中央区		建付地	（　）	不整形	北20m市道、南10.9m、二方路		商業６０ｍ高度地区 (90,400)
d	１２３１７７１１０１ -115003	札幌市中央区		更地	（　）	長方形	東20m市道、南7m、角地		近商高度地区最高45m (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 629,358	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.0]	583,167	100 [ 133.6]	436,502	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	437,000
b	(　 ) 502,933	100 [ 100.0]	[ 105.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	512,121	100 [ 125.7]	407,415		407,000
c	(　 ) 347,708	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.7]	353,578	100 [ 81.6]	433,306		433,000
d	(　 ) 343,000	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	333,200	100 [ 74.5]	447,248		447,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +9.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +12.0
b	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +0.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 440,000 円／㎡]

札幌中央 5-26　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		賃貸マンションの投資需要よりも分譲マンションの開発需要が高く、収益価格よりも、開発法による価格が重視される地域であるため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,196,546,324	896,369,766	11	593,000	2,511.10	284,000	3,152.13
⑧開発法による価格	300,176,558 円　　　　（　 419,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌中央 5-26　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
716 ㎡	㎡		㎡		㎡	716.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
344.45 ㎡	3,152.13 ㎡	2,599.14 ㎡	552.99 ㎡	2,511.10 ㎡	ＲＣ・11F ( 42 戸) 60㎡・２ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 48.1 ％）	（ 440.2 ％）	（ 363.0 ％）	（ 77.2 ％）	（ 79.66 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業準防６０ｍ高度地区	90 ％	400 ％	400 ％	間口奥行	23.1 ｍ 33.5 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		20.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

593,000 円／㎡

店舗等

620,000 円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する分譲価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 593,000 円／㎡　　×　　 2,304.00 ㎡　　＝　　　　 1,366,272,000 円

店舗等

　 620,000 円／㎡　　×　　 207.10 ㎡　　＝　　　　 128,402,000 円

合　計　　　　　　　　 1,494,674,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 284,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 292,520 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考にして査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 292,520 円／㎡　　×　　　 3,152.13 ㎡　　＝　　　　 922,061,068 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発負担金はない。
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,494,674,000 円　　×　　　　　 11 ％　　＝　　　　 164,414,140 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,086,475,208 円

(4)-4　投下資本収益率	11 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	10 ヶ月	販売管理費(2期目)	18 ヶ月
建築工事(2期目)	18 ヶ月	販売収入(2期目)	19 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	27 ヶ月	販売収入(3期目)	27 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	89,680,440 円	( 6 ％)	×　　0.9167	（ 10 ヶ月）	＝　　 82,210,059 円
	販売総額(2期)	59,786,960 円	( 4 ％)	×　　0.8477	（ 19 ヶ月）	＝　　 50,681,406 円
	販売総額(3期)	1,345,206,600 円	( 90 ％)	×　　0.7907	（ 27 ヶ月）	＝　　 1,063,654,859 円
収入合計		－	－	－	－	1,196,546,324 円
支出	建築工事費(1期)	92,206,107 円	( 10 ％)	×　　0.9328	（ 8 ヶ月）	＝　　 86,009,857 円
	建築工事費(2期)	92,206,107 円	( 10 ％)	×　　0.8551	（ 18 ヶ月）	＝　　 78,845,442 円
	建築工事費(3期)	737,648,854 円	( 80 ％)	×　　0.7907	（ 27 ヶ月）	＝　　 583,258,949 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	98,648,484 円	( 60 ％)	×　　0.9328	（ 8 ヶ月）	＝　　 92,019,306 円
	販売管理費(2期)	65,765,656 円	( 40 ％)	×　　0.8551	（ 18 ヶ月）	＝　　 56,236,212 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	896,369,766 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,196,546,324 円　　－　　　　　　 896,369,766 円　　＝　　　　　 300,176,558 円 419,000 円／㎡