鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

札幌中央 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１１０１１０１ -115011	札幌市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	西20m市道、北20m、角地		商業６０ｍ高度地区 (90,400)
b	１２３１１０１１０１ -115006	札幌市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	西20m市道、中間画地		商業６０ｍ高度地区 (90,400)
c	２２２１１０１１０１ -515064	札幌市中央区		建付地	（　）	不整形	北20m市道、南10.9m、二方路		商業６０ｍ高度地区 (90,400)
d	１２２１１０１１０１ -515003	札幌市中央区		建付地	（　）	不整形	東25m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
e	１２３１７７１１０１ -115011	札幌市中央区		更地	（　）	長方形	北14.5m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 297,844	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.0]	276,530	100 [ 100.0]	276,530	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	277,000
b	(　 ) 248,724	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	252,704	100 [ 92.1]	274,380		274,000
c	(　 ) 347,708	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.7]	353,578	100 [ 116.2]	304,284		304,000
d	(　 ) 438,668	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	457,278	100 [ 150.2]	304,446		304,000
e	(　 ) 372,372	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	376,840	100 [ 134.4]	280,387		280,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +9.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +0.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 280,000 円／㎡]

札幌中央 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地につき再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	21,933,824	6,678,818	15,255,006	12,790,800	2,464,206	（　0.9468） 2,333,110	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	54,258,372 円　　　　（　 202,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌中央 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	168.85	ＲＣ6	1,010.22
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防６０ｍ高度地区	90 ％	400 ％	400 ％	268 ㎡	10.9 m x 24.6 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロアー貸しの店舗、２～６階は各階平均専有面積約７６㎡の３ＬＤＫ２戸、駐車場５台を想定した。

⑦有効率　 88.6 ％
の理由

この種の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	165.97	81.9	135.93	2,750	373,808	3.0	1,121,424
							0.0	0
2～ 3	住宅	168.85	90.0	151.89	1,800	273,402	1.0	273,402
							0.0	0
4～ 6	住宅	168.85	90.0	151.89	1,830	277,959	1.0	277,959
							0.0	0
～

～

計		1,010.22	88.6	895.38		1,754,489		2,502,105
								0

⑨年額支払賃料	1,754,489 円　×　12ヶ月　＝　 21,053,868 円
⑩a共益費（管理費）	120 円／㎡　×　 895.38 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,289,347 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 720,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	22,343,215 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 720,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,153,161 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	21,910,054 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,502,105 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,770 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	21,933,824 円　　　　（　 81,843 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２２１１０５１０１　　　　-595008	1,618 ( 1,618)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 92.0]	100 [105.0]	1,709	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,801 円/㎡　月額支払賃料（　 1,800 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２３１５２５１０１　　　　-591004	1,653 ( 1,653)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [105.0]	1,810
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌中央 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,020,000 円	204,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,998,218 円	23,063,215　×　　　　 13.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 171,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,080,800 円	204,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	204,000 円	204,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	204,000 円	204,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,678,818 円　（　　　　　　 24,921 円／㎡）　　（経費率　　 30.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9468

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	204,000,000 円	設計監理料率　 196,000 円／㎡　×　 1,010.22 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0627	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 35 ％　＋ 0.0920 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,790,800 円（　　　　　 47,727 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	21,933,824 円
②総費用	6,678,818 円
③純収益　①－②	15,255,006 円
④建物等に帰属する純収益	12,790,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,464,206 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,333,110 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,706 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 54,258,372 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 202,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
札幌中央 5-16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌中央 5-16

北海道

北海道第１

氏名

不動産鑑定士　大植　隆

TEL.

鑑定評価額

72,400,000 円

１㎡当たりの価格

270,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	205,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市中央区南６条西８丁目８番１１外				②地積　(㎡)	268 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）６０ｍ高度地区 (90,400)
	1:2	事務所兼共同住宅ＲＣ7	店舗、マンション、ホテル等が混在する商業地域	北20m市道	水道、ガス、下水	すすきの 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 40 ｍ、南 20 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 270 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

すすきの駅南西方

800m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
６０ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

店舗、マンション、ホテル等が建つ商業地域で、変動要因はなく現状維持と予測する。新型コロナの影響で需要
が減少していたが、行動制限が緩和され回復の兆しも見られ、地価も上昇傾向へと転じるものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 275,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 203,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主として市中心部及びすすきの地区周辺の商業地域一円。需要者は投資物件用地目的の不動産業者等が中
心である。新型コロナによる影響から需要が減少していたが、行動制限の緩和、中心部のビル建て替えによるオフィス
ビル需要の増加等の影響から総体的に商業地需要には回復傾向が窺える。当該近隣地域の地価も横ばい基調から上昇傾
向へと転じている。需要の中心価格は用途・規模により様々で総額の把握は困難な状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は市中心部、すすきの地区に近い商業地域である。商業地であり収益価格も重視すべきであるが、収益価格は
土地建物の総額に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算されたと判断され、また想定要素も多く精度に一
定の限界もある。比準価格は売買市場の実態を反映した価格である。よって本件では市場動向を反映した信頼性の高い
比準価格を重視し、収益価格を参酌の上、代表標準地からの検討結果も勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　札幌中央 5-28 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 358,000 円／㎡

[111.7]
100

100
[102.0]

100
[145.6]

[100.0]
100

269,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    256,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市中心部周辺の商業地は、新型コロナの行動
制限緩和やビル建替え需要、容積率の有効利
用が可能等から収益物件、マンション用地需
要が堅調である。

特に大きな変動要因はない。上記一般的要因
の影響から総体的な商業地需要の回復が窺え
、当地域の地価も横ばい基調から上昇傾向へ
転じた。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +46.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌中央 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１１０１１０１ -115011	札幌市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	西20m市道、北20m、角地		商業６０ｍ高度地区 (90,400)
b	１２３１１０１１０１ -115006	札幌市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	西20m市道、中間画地		商業６０ｍ高度地区 (90,400)
c	２２２１１０１１０１ -515064	札幌市中央区		建付地	（　）	不整形	北20m市道、南10.9m、二方路		商業６０ｍ高度地区 (90,400)
d	１２３１１０１１０１ -115012	札幌市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南7.3m市道、中間画地		商業６０ｍ高度地区 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 297,844	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.0]	276,530	100 [ 100.0]	276,530	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	277,000
b	(　 ) 248,724	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	252,704	100 [ 95.0]	266,004		266,000
c	(　 ) 347,708	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.7]	353,578	100 [ 120.0]	294,648		295,000
d	(　 ) 166,039	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	167,699	100 [ 64.4]	260,402		260,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +9.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +0.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 275,000 円／㎡]

札幌中央 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	21,933,824	6,675,718	15,258,106	12,790,800	2,467,306	（　0.9468） 2,336,045	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	54,326,628 円　　　　（　 203,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌中央 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	168.85	ＲＣ6	1,010.22
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防６０ｍ高度地区	90 ％	400 ％	400 ％	268 ㎡	10.9 m x 24.6 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ＲＣ造６階建店舗兼共同住宅を想定。１階は店舗でフロア－貸し、２～６階は３ＬＤＫタイプ１０戸で平均専有面積約７５．９４㎡。

⑦有効率　 88.6 ％
の理由

同種建物の標準的な有効率を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	165.97	81.9	135.93	2,750	373,808	3.0	1,121,424
							0.0	0
2～ 3	住宅	168.85	90.0	151.89	1,800	273,402	1.0	273,402
							0.0	0
4～ 6	住宅	168.85	90.0	151.89	1,830	277,959	1.0	277,959
							0.0	0
～

～

計		1,010.22	88.6	895.38		1,754,489		2,502,105
								0

⑨年額支払賃料	1,754,489 円　×　12ヶ月　＝　 21,053,868 円
⑩a共益費（管理費）	120 円／㎡　×　 895.38 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,289,347 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同種建物の標準的な管理費を計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 720,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	22,343,215 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 720,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,153,161 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	21,910,054 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,502,105 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,770 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	21,933,824 円　　　　（　 81,843 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１５２５１０１　　　　-111001	1,603 ( 1,601)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,781	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,801 円/㎡　月額支払賃料（　 1,800 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２３１７７５１０１　　　　-515018	1,702 ( 1,665)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,891
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌中央 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,020,000 円	204,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,998,218 円	23,063,215　×　　　　 13.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 168,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,080,800 円	204,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	204,000 円	204,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	204,000 円	204,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,675,718 円　（　　　　　　 24,909 円／㎡）　　（経費率　　 30.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9468

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	204,000,000 円	設計監理料率　 196,000 円／㎡　×　 1,010.22 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0627	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 35 ％　＋ 0.0920 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,790,800 円（　　　　　 47,727 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	21,933,824 円
②総費用	6,675,718 円
③純収益　①－②	15,258,106 円
④建物等に帰属する純収益	12,790,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,467,306 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,336,045 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,717 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 54,326,628 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 203,000 円／㎡）