鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

札幌中央 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１７７１１０１ -515031	札幌市中央区		底地	（　）	長方形	北東56.8m国道、南西7.7m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,800)
b	１２３１７７１１０１ -115006	札幌市中央区		貸家建付地	（　）	台形	東25m市道、北25m、角地		商業高度地区最高60m (100,400)
c	１２２１１０１１０１ -515007	札幌市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南10.9m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
d	１２３１１０１１０１ -115010	札幌市中央区		建付地	（　）	長方形	南20m市道、中間画地		商業 (100,800)
e	１２２１１０１１０１ -515009	札幌市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	西20m市道、東10.9m、二方路		商業駐車場整備地区地区計画等 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 869,636) 1,450,000	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 108.0]	1,372,130	100 [ 137.5]	997,913	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +10.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 110.0] 　　　　 100	1,100,000
b	(　 ) 630,857	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	617,512	100 [ 52.7]	1,171,750		1,290,000
c	(　 ) 608,817	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	630,734	100 [ 67.5]	934,421		1,030,000
d	(　 ) 1,434,836	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,454,924	100 [ 149.6]	972,543		1,070,000
e	(　 ) 502,933	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	509,220	100 [ 55.0]	925,855		1,020,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +36.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -45.0
e	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,060,000 円／㎡]

札幌中央 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	272,615,781	92,672,460	179,943,321	126,671,000	53,272,321	（　0.9468） 50,438,234	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	1,172,982,186 円　　　　（　 834,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌中央 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	1,244.10	ＲＣ6F1B	8,439.29
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	1,407 ㎡	50.0 m x 27.0 m	前面道路：国道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ＲＣ造地下１階付６階建を想定。地下１階と１階は店舗でフロアー貸し、２階以上は事務所の部分貸し。　６７台の立体駐車場付。

⑦有効率　 77.9 ％
の理由

同種建物の標準的な有効率を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗及び機械室	1,244.10	42.6	530.44	2,100	1,113,924	3.0	3,341,772
							0.0	0
1～ 1	店舗	944.69	56.1	530.44	3,400	1,803,496	6.0	10,820,976
							0.0	0
2～ 2	事務所	1,244.10	88.7	1,103.16	2,600	2,868,216	3.0	8,604,648
							0.0	0
3～ 6	事務所	1,244.10	88.7	1,103.16	2,600	2,868,216	3.0	8,604,648
							0.0	0
～

計		8,439.29	77.9	6,576.68		17,258,500		57,185,988
								0

⑨年額支払賃料	17,258,500 円　×　12ヶ月　＝　 207,102,000 円
⑩a共益費（管理費）	750 円／㎡　×　 6,576.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　 59,190,120 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同種建物の標準的な管理費を計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	25,000 円／台　×　 67 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 20,100,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	266,292,120 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 20,100,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 14,319,606 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	272,072,514 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	57,185,988 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 543,267 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	272,615,781 円　　　　（　 193,757 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２２１１０５１０１　　　　-595020	3,040 ( 3,025)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,764	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,607 円/㎡　月額支払賃料（　 2,600 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２２１１０５１０１　　　　-595019	3,040 ( 3,025)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,533
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌中央 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	7,880,000 円	1,970,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	48,686,660 円	286,392,120　×　　　　 17.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 12,071,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 20,094,000 円	1,970,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,970,000 円	1,970,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,970,000 円	1,970,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 92,672,460 円　（　　　　　　 65,865 円／㎡）　　（経費率　　 34.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9468

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,970,000,000 円	設計監理料率　 227,000 円／㎡　×　 8,439.29 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0643	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	126,671,000 円（　　　　　 90,029 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	272,615,781 円
②総費用	92,672,460 円
③純収益　①－②	179,943,321 円
④建物等に帰属する純収益	126,671,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	53,272,321 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	50,438,234 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,848 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,172,982,186 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 834,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
札幌中央 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌中央 5-5

北海道

北海道第１

氏名

不動産鑑定士　横山　幹人

TEL.

鑑定評価額

1,480,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,050,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	700,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市中央区北１条西７丁目３番３外				②地積　(㎡)	1,407 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,600)
	2:1	事務所ＲＣ6F1B	中高層の事務所ビルが集まる国道沿いの商業地域	北36m国道、東側道	水道、ガス、下水	大通 350m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 50 ｍ、南 70 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 50.0 ｍ、奥行　約　　 28.0 ｍ、規模　　 1,400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３６ｍ国道

交通

施設

大通駅北西方

350m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

官公庁にもほど近い都心部の準高度商業地域で、中心市街地における再開発計画が活発であることから、建替え
等に伴うオフィス需要は依然として強く、地価は上昇傾向にて推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +10.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,070,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 830,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は札幌都心部の準高度商業地を中心とする圏域である。需要の中心は主として、投資目的で不動産の取得を
検討している大手企業や不動産業者で、札幌市外からも参入している。都心部は再開発計画が活況で需要は強く、ホテ
ル計画もポストコロナを見据えて進捗中である。土地取引価格水準は坪当たり３５０万円程度で、取引総額は地上建物
の有無や建物築年数によりまちまちである。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近時の商業地の更地売買が少ない為、異類型の事例も採用した。採用した取引事例は、収益性により取引が成立したと
判断される事例等からも適正に求めており、市場の実態を反映した価格である。収益価格は、想定要素はあるものの投
資採算性を反映した価格である。本件においては両試算価格の性格・精度、資料の信頼性等を総合的に勘案し、比準価
格をやや重視し、収益価格も十分考慮の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　札幌中央 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,230,000 円／㎡

[104.1]
100

100
[103.0]

100
[130.4]

[110.0]
100

1,050,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    958,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

為替、金利条件やコロナ禍等の影響も懸念さ
れるが、新幹線駅開業等を睨んで再開発計画
が進んでおり、商業地全体としては地価は上
昇基調である。

事務所ビルが建ち並ぶ商業地域で、コロナ禍
等による経済活動の停滞からも脱局傾向で、
事務所需要も堅調であることから相応の需要
が期待される。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　 +20.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+9.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌中央 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１７７１１０１ -115006	札幌市中央区		貸家建付地	（　）	台形	東25m市道、北25m、角地		商業高度地区最高60m (100,400)
b	１２３１７７１１０１ -515025	札幌市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	北20m市道、西20m、角地		近商４５ｍ高度地区 (100,300)
c	１２３１７７１１０１ -515039	札幌市中央区		更地	（　）	ほぼ台形	南11.1m市道、北東18.4m、二方路		商業６０ｍ高度地区 (100,400)
d	１２２１１０１１０１ -515102	札幌市中央区		建付地	（　）	不整形	東20m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 630,857	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	617,512	100 [ 56.8]	1,087,169	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +10.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 110.0] 　　　　 100	1,200,000
b	(　 ) 684,149	100 [ 100.0]	[ 105.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	690,013	100 [ 67.2]	1,026,805		1,130,000
c	(　 ) 434,010	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	422,436	100 [ 50.3]	839,833		924,000
d	(　 ) 464,857	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ 80.0]	100 [ 98.0]	618,426	100 [ 67.2]	920,277		1,010,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -26.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -30.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -28.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,070,000 円／㎡]

札幌中央 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	272,615,781	92,906,960	179,708,821	126,671,000	53,037,821	（　0.9468） 50,216,209	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	1,167,818,814 円　　　　（　 830,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌中央 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	1,244.10	ＲＣ6F1B	8,439.29
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	1,407 ㎡	50.0 m x 27.0 m	前面道路：国道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階は店舗及び機械室、地上１階は店舗、２階～６階は事務所と想定した。

⑦有効率　 77.9 ％
の理由

この種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗及び機械室	1,244.10	42.6	530.44	2,100	1,113,924	3.0	3,341,772
							0.0	0
1～ 1	店舗	944.69	56.1	530.44	3,400	1,803,496	6.0	10,820,976
							0.0	0
2～ 6	事務所	1,244.10	88.7	1,103.16	2,600	2,868,216	3.0	8,604,648
							0.0	0
塔屋～	階段室等	30.00

～

計		8,439.29	77.9	6,576.68		17,258,500		57,185,988
								0

⑨年額支払賃料	17,258,500 円　×　12ヶ月　＝　 207,102,000 円
⑩a共益費（管理費）	750 円／㎡　×　 6,576.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　 59,190,120 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	25,000 円／台　×　 67 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 20,100,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	266,292,120 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 20,100,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 14,319,606 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	272,072,514 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	57,185,988 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 543,267 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	272,615,781 円　　　　（　 193,757 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２１１１０５１０１　　　　-595015	2,551 ( 2,547)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	2,797	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,606 円/㎡　月額支払賃料（　 2,600 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２３１１０５１０１　　　　-191001	2,379 ( 2,327)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	2,555
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌中央 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	7,880,000 円	1,970,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	48,686,660 円	286,392,120　×　　　　 17.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 12,306,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 20,094,000 円	1,970,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,970,000 円	1,970,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,970,000 円	1,970,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 92,906,960 円　（　　　　　　 66,032 円／㎡）　　（経費率　　 34.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9468

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,970,000,000 円	設計監理料率　 227,000 円／㎡　×　 8,439.29 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0643	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	126,671,000 円（　　　　　 90,029 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	272,615,781 円
②総費用	92,906,960 円
③純収益　①－②	179,708,821 円
④建物等に帰属する純収益	126,671,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	53,037,821 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	50,216,209 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,690 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,167,818,814 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 830,000 円／㎡）