鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

札幌中央 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２１１０１１０１ -595001	札幌市中央区		貸家建付地	（　）	不整形	北25m市道、南10.9m、二方路		商業 (100,800)
b	１２３１１０１１０１ -115019	札幌市中央区		建付地	（　）	長方形	南20m市道、西5.5m、角地		商業 (100,800)
c	１２３１７７１１０１ -115001	札幌市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	西36m道道、東11m、二方路		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,1050)
d	１２２１１０１１０１ -515122	札幌市中央区		建付地	（　）	不整形	南20m市道、東19.9m、北10.9m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,800)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 4,320,445	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.9]	4,185,814	100 [ 74.9]	5,588,537	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +12.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 112.0] 　　　　 100	6,260,000
b	(　 ) 2,884,074	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.0]	2,667,107	100 [ 51.3]	5,199,039		5,820,000
c	(　 ) 6,504,767	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	6,008,039	100 [ 102.7]	5,850,087		6,550,000
d	(　 ) 3,407,083	100 [ 100.0]	[ 107.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	3,703,052	100 [ 71.3]	5,193,621		5,820,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -17.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +9.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -17.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 6,100,000 円／㎡]

札幌中央 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,208,797,694	381,174,036	827,623,658	474,768,000	352,855,658	（　0.8961） 316,193,955	（ 4.3 - 0.2 ） 4.1％
	⑧収益価格	7,712,047,683 円　　　　（　 5,240,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌中央 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	1,140.00	ＲＣ13F3B	17,479.95
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	800 ％	1,200 ％	1,472 ㎡	46.0 m x 38.0 m	前面道路：国道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄筋コンクリート造地下３階付１３階建店舗を想定。地下２階から１３階は店舗の部分貸し。地下３階は機械室。立体駐車場９６台。

⑦有効率　 73.4 ％
の理由

同種建物の標準的な有効率を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 3～ 3	機械室及び塔屋	633.00

地下 2～ 2	店舗	1,055.65	70.2	741.07	10,075	7,466,280	12.0	89,595,360
							0.0	0
地下 1～ 1	店舗	1,055.65	70.2	741.07	10,075	7,466,280	12.0	89,595,360
							0.0	0
1～ 1	店舗	1,055.65	70.2	741.07	10,400	7,707,128	12.0	92,485,536
							0.0	0
2～13	店舗	1,140.00	77.5	883.41	6,500	5,742,165	10.0	57,421,650
							0.0	0

計		17,479.95	73.4	12,824.13		91,545,668		960,736,056
								0

⑨年額支払賃料	91,545,668 円　×　12ヶ月　＝　 1,098,548,016 円
⑩a共益費（管理費）	1,000 円／㎡　×　 12,824.13 ㎡　×　12ヶ月　＝　 153,889,560 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似ビルの管理費より査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	45,000 円／台　×　 96 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 51,840,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,252,437,576 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 51,840,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 104,342,206 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,199,935,370 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	960,736,056 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,838,772 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,560,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 23,552 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,208,797,694 円　　　　（　 821,194 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２２１１０５１０１　　　　-595112	4,888 ( 4,840)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	6,035	対象基準階の　月額実質賃料　　 6,554 円/㎡　月額支払賃料（　 6,500 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２３１７７５１０１　　　　-115001	8,519 ( 8,150)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [107.0]	100 [130.0]	7,205
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌中央 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	30,240,000 円	7,560,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	195,641,636 円	1,304,277,576　×　　　　 15.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 63,060,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 77,112,000 円	7,560,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	7,560,000 円	7,560,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	7,560,000 円	7,560,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	その他費用はない。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 381,174,036 円　（　　　　　　 258,950 円／㎡）　　（経費率　　 31.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.8961

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	7,560,000,000 円	設計監理料率　 420,000 円／㎡　×　 17,479.95 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0628	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0451 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 30 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	474,768,000 円（　　　　　 322,533 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,208,797,694 円
②総費用	381,174,036 円
③純収益　①－②	827,623,658 円
④建物等に帰属する純収益	474,768,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	352,855,658 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	316,193,955 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 214,806 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,712,047,683 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,240,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
札幌中央 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌中央 5-1

北海道

北海道第１

氏名

不動産鑑定士　筒井　大輔

TEL.

鑑定評価額

8,830,000,000 円

１㎡当たりの価格

6,000,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月7日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	3,960,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市中央区南１条西４丁目１番１外				②地積　(㎡)	1,472 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,800) 防火（その他）駐車場整備地区地区計画等 (100,1200)
	1.2:1	建築中	高層の百貨店、店舗ビルが建ち並ぶ中心商業地域	東36m国道、三方路	水道、ガス、下水	大通近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

高層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 2,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３６ｍ国道

交通

施設

大通駅近接

法令

規制

商業
(100,1200)
防火
駐車場整備地区
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

市内中心高度商業地域で、大通Ｔゾーン札幌駅前通地区地区計画により更なる高度利用が期待される。来街者も
増加傾向にあり、一層の商況回復も見込まれる。金融政策変更等による今後の不動産市場の動向に注視すべき。

(3)最有効使用の判定

高層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +12.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 6,180,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 5,280,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、中央区大通地区及び札幌駅前地区を中心とした高度商業地域一円。需要者の中心は、不動産投資法人、
大手デベロッパー等で把握。駅前大通沿いを中心に再開発やビル建替が多く、地区計画の決定により更なる発展が期待
。コロナ禍で減少した来街者も増加傾向で、百貨店販売額もコロナ前には及ばないものの回復傾向。金融政策の変更等
による今後の不動産市場の動向に注視を要す。中心となる価格帯は、街路や画地規模によって様々であり把握し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、代替競争関係にある地域に所在する取引事例を採用して求めたもので、市場性を反映し実証的で説得力を
有する。収益価格は、地価に見合った賃料形成がなされておらず、低位に得られたものと思料する。本件では、比準価
格を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　札幌中央 5-34 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　 +10.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 5,570,000 円／㎡

[108.6]
100

100
[110.0]

100
[103.0]

[112.0]
100

5,980,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  5,550,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

駅前大通沿いを中心に再開発やビル建替があ
り発展性は高く、来街者も回復傾向。年末に
日銀は事実上の利上げとも見られる金融政策
の変更を行った。

令和３年の大通Ｔゾーン札幌駅前通地区地区
計画の決定により建築物の容積率の最高限度
が上昇した。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+8.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌中央 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１７７１１０１ -115001	札幌市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	西36m道道、東11m、二方路		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,1050)
b	１２３１７７１１０１ -515034	札幌市中央区		底地	（　）	ほぼ正方形	西25m市道、北27m、角地		商業駐車場整備地区 (100,800)
c	１２２１１０１１０１ -595001	札幌市中央区		貸家建付地	（　）	不整形	北25m市道、南10.9m、二方路		商業 (100,800)
d	２２２１１０１１０１ -515048	札幌市中央区		更地	（　）	長方形	南22.5m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,800)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 6,504,767	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	6,008,039	100 [ 104.9]	5,727,397	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +12.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 112.0] 　　　　 100	6,410,000
b	(　 2,298,377) 2,872,971	100 [ 100.0]	[ 105.1] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	2,903,358	100 [ 53.6]	5,416,713		6,070,000
c	(　 ) 4,320,445	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.9]	4,185,814	100 [ 66.0]	6,342,142		7,100,000
d	(　 ) 3,577,914	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	3,692,407	100 [ 67.3]	5,486,489		6,140,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 6,180,000 円／㎡]

札幌中央 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,221,936,799	391,684,136	830,252,663	474,768,000	355,484,663	（　0.8961） 318,549,807	（ 4.3 - 0.2 ） 4.1％
	⑧収益価格	7,769,507,488 円　　　　（　 5,280,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌中央 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	1,140.00	ＲＣ13F3B	17,479.95
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区地区計画等	100 ％	800 ％	1,200 ％	1,472 ㎡	46.0 m x 38.0 m	前面道路：国道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下２階～地上１３階は高層店舗ビル及び立体駐車場９６台を想定。地下３階は機械室。

⑦有効率　 73.4 ％
の理由

この種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	1,055.65	70.2	741.07	10,400	7,707,128	12.0	92,485,536
							0.0	0
2～13	店舗	1,140.00	77.5	883.41	6,500	5,742,165	10.0	57,421,650
							0.0	0
地下 1～ 1	店舗	1,055.65	70.2	741.07	10,075	7,466,280	12.0	89,595,360
							0.0	0
地下 2～ 2	店舗	1,055.65	70.2	741.07	10,075	7,466,280	12.0	89,595,360
							0.0	0
地下 3～ 3	機械室及び塔屋	633.00

計		17,479.95	73.4	12,824.13		91,545,668		960,736,056
								0

⑨年額支払賃料	91,545,668 円　×　12ヶ月　＝　 1,098,548,016 円
⑩a共益費（管理費）	1,000 円／㎡　×　 12,824.13 ㎡　×　12ヶ月　＝　 153,889,560 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	45,000 円／台　×　 96 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 51,840,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,252,437,576 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 51,840,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 91,299,430 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,212,978,146 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	960,736,056 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,934,845 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,560,000 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 23,808 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,221,936,799 円　　　　（　 830,120 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１７７５１０１　　　　-115001	8,519 ( 8,150)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [160.0]	6,960	対象基準階の　月額実質賃料　　 6,554 円/㎡　月額支払賃料（　 6,500 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２３１７７５１０１　　　　-115002	5,256 ( 5,213)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 75.0]	100 [160.0]	4,867
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌中央 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	30,240,000 円	7,560,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	195,641,636 円	1,304,277,576　×　　　　 15.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 73,570,500 円	査定
	建物　　　　　　　　　 77,112,000 円	7,560,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	7,560,000 円	7,560,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	7,560,000 円	7,560,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 391,684,136 円　（　　　　　　 266,090 円／㎡）　　（経費率　　 32.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.8961

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	7,560,000,000 円	設計監理料率　 420,000 円／㎡　×　 17,479.95 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0628	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0451 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 30 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	474,768,000 円（　　　　　 322,533 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,221,936,799 円
②総費用	391,684,136 円
③純収益　①－②	830,252,663 円
④建物等に帰属する純収益	474,768,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	355,484,663 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	318,549,807 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 216,406 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,769,507,488 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,280,000 円／㎡）