鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

札幌中央 -21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２２１１０１１０１ -515080	札幌市中央区		更地	（　）	ほぼ台形	北東27m市道、東15m、南西7.3m、三方路		近商２７ｍ高度地区地区計画等 (100,200)
b	１２３１１０１１０１ -117002	札幌市中央区		建付地	（　）	長方形	北東25m道道、南東20m、角地		準工３３ｍ高度地区 (60,200)
c	１２３１５２１１０１ -511336	札幌市中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東8m市道、北東8m、角地		１中専２４ｍ高度地区 (60,200)
d	１２２１１０１１０１ -511011	札幌市中央区		建付地	（　）	不整形	北東10.9m市道、中間画地		１中専２４ｍ高度地区 (65,215)
e	２２２１１０１１０１ -515047	札幌市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北25m国道、南4m、東4m、西4m、四方路		近商４５ｍ高度地区 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 302,472	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 108.0]	285,668	100 [ 89.8]	318,116	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	318,000
b	(　 ) 292,702	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	279,571	100 [ 92.1]	303,552		304,000
c	(　 ) 156,752	100 [ 100.0]	[ 106.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	159,141	100 [ 60.8]	261,745		262,000
d	(　 ) 132,911	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 80.0]	100 [ 98.0]	177,667	100 [ 65.4]	271,662		272,000
e	(　 ) 225,072	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.8]	222,924	100 [ 80.0]	278,655		279,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -21.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 290,000 円／㎡]

札幌中央 -21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		賃貸マンションの投資需要よりも分譲マンションの開発需要が高く、収益価格よりも、開発法による価格が重視される地域であるため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判定したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,007,928,547	1,528,883,642	11	535,000	4,673.08	270,000	5,600.45
⑧開発法による価格	479,044,905 円　　　　（　 282,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌中央 -21　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,696 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,696.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
914.40 ㎡	5,600.45 ㎡	4,999.62 ㎡	600.83 ㎡	4,673.08 ㎡	ＲＣ・11F ( 85 戸) 60㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 53.9 ％）	（ 330.2 ％）	（ 294.8 ％）	（ 35.4 ％）	（ 83.44 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
近商準防４５ｍ高度地区	90 ％	300 ％	300 ％	間口奥行	47.5 ｍ 36.4 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		27.2 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

535,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 535,000 円／㎡　　×　　 4,673.08 ㎡　　＝　　　　 2,500,097,800 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 2,500,097,800 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 270,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 278,100 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 278,100 円／㎡　　×　　　 5,600.45 ㎡　　＝　　　　 1,557,485,145 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,500,097,800 円　　×　　　　　 11 ％　　＝　　　　 275,010,758 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,832,495,903 円

(4)-4　投下資本収益率	11 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	18 ヶ月	販売管理費(2期目)	21 ヶ月
建築工事(2期目)	16 ヶ月	販売収入(2期目)	25 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	25 ヶ月	販売収入(3期目)	29 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	200,007,824 円	( 8 ％)	×　　0.8551	（ 18 ヶ月）	＝　　 171,026,690 円
	販売総額(2期)	1,800,070,416 円	( 72 ％)	×　　0.8046	（ 25 ヶ月）	＝　　 1,448,336,657 円
	販売総額(3期)	500,019,560 円	( 20 ％)	×　　0.7771	（ 29 ヶ月）	＝　　 388,565,200 円
収入合計		－	－	－	－	2,007,928,547 円
支出	建築工事費(1期)	155,748,515 円	( 10 ％)	×　　0.9328	（ 8 ヶ月）	＝　　 145,282,215 円
	建築工事費(2期)	155,748,515 円	( 10 ％)	×　　0.8701	（ 16 ヶ月）	＝　　 135,516,783 円
	建築工事費(3期)	1,245,988,116 円	( 80 ％)	×　　0.8046	（ 25 ヶ月）	＝　　 1,002,522,038 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	165,006,455 円	( 60 ％)	×　　0.9328	（ 8 ヶ月）	＝　　 153,918,021 円
	販売管理費(2期)	110,004,303 円	( 40 ％)	×　　0.8331	（ 21 ヶ月）	＝　　 91,644,585 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,528,883,642 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,007,928,547 円　　－　　　　　　 1,528,883,642 円　　＝　　　　　 479,044,905 円 282,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
札幌中央 -21　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌中央 -21

北海道

北海道第１

氏名

不動産鑑定士　川尻　雅裕

TEL.

鑑定評価額

499,000,000 円

１㎡当たりの価格

294,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月13日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	215,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市中央区北２条西１４丁目１番１				②地積　(㎡)	1,696 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）４５ｍ高度地区 (90,300)
	1.5:1	共同住宅ＲＣ11	高層のマンションが多い知事公館周辺の住宅地域	北27.2m市道	水道、ガス、下水	西１１丁目 870m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 200 ｍ、南 200 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

中高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 47.0 ｍ、奥行　約　　 36.0 ｍ、規模　　 1,700 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

２７．２ｍ市道

交通

施設

西１１丁目駅北西方

870m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
４５ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

知事公館周辺のマンション等が存する地域であり、地域要因に特別な変動要因はなく、しばらくは現状を維持す
ると予測する。地価は一般的要因の影響を受け、上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 294,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 293,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主として中央区内に見られるマンション地域一円である。需要者の中心は分譲マンションのデベロッパー
のほかマンションの経営、販売等を手がける大手不動産関連法人である。市内中心部のオフィス街にも近く、居住環境
が良好な地域であるため、新型コロナ感染症の影響を受けつつも、マンション開発適地として土地需要は堅調である。
土地需要の中心となる価格帯は画地規模により異なり、把握しがたいが１７００㎡で５億円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

標準地及びその周辺地域では分譲マンションの開発需要が相応に認められるため、主たる需要者の観点から、比準価格
のほか、開発法による価格を求めた。開発法は実証的手法であり、建物想定、開発計画の想定等を適正に行っている。
本件においては、市場性を反映した比準価格を中心に、マンション分譲を想定した開発法による価格を十分に斟酌して
、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    268,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナショック前の生活様式に戻りつつあり
、経済は回復基調にあるが、直近では物価高
騰等による個人消費の圧迫など、不安要素も
見られる。

対象標準地周辺には特段の変化は見受けられ
ないが、画地の纏まった宅地供給が少ない都
心部にあるためマンション適地需要は依然と
して堅調である。

特段の変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+9.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌中央 -21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１５２１１０１ -511301	札幌市中央区		貸家建付地	（　）	不整形	北20m市道、中間画地		１住居３３ｍ高度地区 (60,200)
b	１２３１１０１１０１ -117002	札幌市中央区		建付地	（　）	長方形	北東25m道道、南東20m、角地		準工３３ｍ高度地区 (60,200)
c	１２３１５２１１０１ -515311	札幌市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	北20m市道、西7.2m、角地		商業６０ｍ高度地区 (100,400)
d	１２３１５２１１０１ -591402	札幌市中央区		更地	（　）	長方形	東14.5m市道、中間画地		１中専２４ｍ高度地区 (65,223)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 200,704	100 [ 100.0]	[ 106.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	220,154	100 [ 83.9]	262,400	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	262,000
b	(　 ) 292,702	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	279,571	100 [ 92.0]	303,882		304,000
c	(　 ) 375,669	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	376,385	100 [ 125.9]	298,956		299,000
d	(　 ) 355,437	100 [ 100.0]	[ 109.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	388,493	100 [ 125.8]	308,818		309,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 294,000 円／㎡]

札幌中央 -21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		賃貸事業等を前提とする収益性に基づく価格形成がされていない地域であるため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

分譲マンションの開発適地と判定したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,030,126,144	1,533,621,332	11	540,000	4,673.08	270,000	5,600.45
⑧開発法による価格	496,504,812 円　　　　（　 293,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌中央 -21　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,696 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,696.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
914.40 ㎡	5,600.45 ㎡	4,999.62 ㎡	600.83 ㎡	4,673.08 ㎡	ＲＣ・11F ( 85 戸) 55㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 53.9 ％）	（ 330.2 ％）	（ 294.8 ％）	（ 35.4 ％）	（ 83.44 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
近商準防４５ｍ高度地区	90 ％	300 ％	300 ％	間口奥行	47.5 ｍ 36.4 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		27.2 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

540,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する分譲価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 540,000 円／㎡　　×　　 4,673.08 ㎡　　＝　　　　 2,523,463,200 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 2,523,463,200 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 270,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 278,100 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 278,100 円／㎡　　×　　　 5,600.45 ㎡　　＝　　　　 1,557,485,145 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,523,463,200 円　　×　　　　　 11 ％　　＝　　　　 277,580,952 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,835,066,097 円

(4)-4　投下資本収益率	11 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	18 ヶ月	販売管理費(2期目)	18 ヶ月
建築工事(2期目)	16 ヶ月	販売収入(2期目)	25 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	25 ヶ月	販売収入(3期目)	28 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	201,877,056 円	( 8 ％)	×　　0.8551	（ 18 ヶ月）	＝　　 172,625,071 円
	販売総額(2期)	1,816,893,504 円	( 72 ％)	×　　0.8046	（ 25 ヶ月）	＝　　 1,461,872,513 円
	販売総額(3期)	504,692,640 円	( 20 ％)	×　　0.7839	（ 28 ヶ月）	＝　　 395,628,560 円
収入合計		－	－	－	－	2,030,126,144 円
支出	建築工事費(1期)	155,748,515 円	( 10 ％)	×　　0.9328	（ 8 ヶ月）	＝　　 145,282,215 円
	建築工事費(2期)	155,748,515 円	( 10 ％)	×　　0.8701	（ 16 ヶ月）	＝　　 135,516,783 円
	建築工事費(3期)	1,245,988,116 円	( 80 ％)	×　　0.8046	（ 25 ヶ月）	＝　　 1,002,522,038 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	166,548,571 円	( 60 ％)	×　　0.9328	（ 8 ヶ月）	＝　　 155,356,507 円
	販売管理費(2期)	111,032,381 円	( 40 ％)	×　　0.8551	（ 18 ヶ月）	＝　　 94,943,789 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,533,621,332 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,030,126,144 円　　－　　　　　　 1,533,621,332 円　　＝　　　　　 496,504,812 円 293,000 円／㎡