別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 札幌中央 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌中央 -16 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　筒井　大輔   TEL.

鑑定評価額 17,100,000 円  １㎡当たりの価格 72,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市中央区伏見２丁目１８５８番７２ ｢伏見２－３－１３｣ ②地積 　(㎡) 238   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 風致地区 特別用途地区 (40,99) 1:1 住宅 Ｗ2F1B 一般住宅が建ち並ぶ 傾斜地の住宅地域 南東6m市道 水道、下水 円山公園 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南    80 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.5 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　　　北　 ６ｍ市道 交通 施設 円山公園駅南東方 2.8km 法令 規制 １低専 (40,80) 風致地区 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 中央区南西部の傾斜地に位置する住宅地域で、地域内には特段の変動要因はない。近年傾斜地の地価も上昇傾向 にあるが、年末の金融政策の変更等により一部景気減速も懸念され、今後の不動産市場の動向に注視を要する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、中央区南西部に位置する傾斜地の住宅地域一円で把握される。需要者の中心は、市内居住の一般人で把 握される。傾斜地ながら、都心には比較的近い閑静な住宅地域で、土地不足や平坦地の地価上昇の影響もあり、近年需 要が高まっている。今後は住宅価格の高額化や金融政策の変更等による不動産市場の動向に注視を要する。中心となる 価格帯は、標準的規模では更地で１５００万～２０００万円程度、新築戸建で３５００万～４０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、代替競争関係にある地域に所在する取引事例を採用して求めたもので、市場性を反映し実証的で説得力を 有する。自用の戸建住宅地で、快適性を重視する第一種低層住居専用地域に属し、収益性になじまないため、収益価格 は適用しなかった。本件では、比準価格を中心に、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌中央 -8                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    100,000 円／㎡ [125.0] 100 100 [103.0] 100 [177.0] [104.5] 100 71,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     63,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利、物件不足、円安による資材高等を背 景に住宅価格は高額価の傾向にある。年末に 日銀は事実上の利上げとも見られる金融政策 の変更を行った。 傾斜地の住宅地域で地下鉄駅から遠いものの 、土地不足、平坦地の地価上昇等の影響から 、地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +77.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +14.3 ％  ％