別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 札幌中央 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌中央 -15 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　大植　隆   TEL.

鑑定評価額 29,400,000 円  １㎡当たりの価格 102,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 74,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市中央区宮の森１条１４丁目１２４７番１９ ｢宮の森１条１４－３－２５｣ ②地積 　(㎡) 288   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 風致地区 １８ｍ高度地区 (40,200) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北東6m市道 水道、ガス、下水 円山公園 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 円山公園駅南西方 1.9km 法令 規制 １中専 (40,200) 風致地区 １８ｍ高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 傾斜地の一般住宅地域で、変動要因はなく今後も現状推移と予測する。人気の高い宮の森地区で、傾斜地ではあ るが自用目的の需要は強く、地価も上昇傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    102,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宮の森、界川、円山西町地区等の傾斜地に位置する住宅地域一円。需要者は市内在住の戸建住宅を目的と する個人が主である。近隣地域は交通利便性がやや劣る傾斜地の住宅地域であるが、自然的環境に恵まれた人気のある 宮の森地区であり、中央区内の総体的な供給不足もあり需要は強く、地価も上昇傾向で推移している。土地需要の中心 価格は、標準規模で３，０００万円前後と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 宮の森地区の戸建住宅が建ち並ぶ傾斜地の住宅地域である。比準価格は売買市場の実態を反映した価格であると判断さ れるが、収益価格はアパート等の収益物件はなく、また戸建住宅の賃貸需要も殆どなく賃貸市場が形成されていないた めその試算は断念した。地域内の取引は自用目的が中心であることから、本件においては代表標準地との検討結果を踏 まえ、取引市場の実態を反映した信頼性が高い比準価格をそのまま採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌中央 -8                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    100,000 円／㎡ [125.0] 100 100 [103.0] 100 [121.0] [101.5] 100 102,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     92,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中央区の住宅地は都心回帰、小規模開発等の 影響から需要は堅調、総体的な供給不足もあ り傾斜地の郊外住宅地も含め地価は上昇傾向 で推移している。 特に大きな変動要因はない。当地域は交通利 便性がやや劣る傾斜地であるが、人気の高い 宮の森地区内で需要は根強く、地価も上昇傾 向で推移した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +10.9 ％  ％