鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

札幌中央 -12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１５２１１０１ -111003	札幌市中央区		建付地	（　）	長方形	北5.8m市道、中間画地		１住居３３ｍ高度地区 (60,200)
b	１２３１５２１１０１ -511306	札幌市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	南東7.2m市道、中間画地		１住居２７ｍ高度地区 (60,200)
c	１２２１１０１１０１ -511003	札幌市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	北5.4m市道、中間画地		１住居２７ｍ高度地区 (60,200)
d	１２３１５２１１０１ -111008	札幌市中央区		建付地	（　）	長方形	北5.5m私道、中間画地		１住居３３ｍ高度地区 (60,200)
e	１２３１５２１１０１ -511308	札幌市中央区		貸家建付地	（　）	不整形	北14.5m市道、中間画地		１住居３３ｍ高度地区 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 245,579	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	252,210	100 [ 89.4]	282,114	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	291,000
b	(　 ) 212,423	100 [ 100.0]	[ 108.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	219,741	100 [ 84.1]	261,285		269,000
c	(　 ) 275,028	100 [ 100.0]	[ 106.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	292,080	100 [ 103.7]	281,659		290,000
d	(　 ) 210,440	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	216,122	100 [ 80.4]	268,808		277,000
e	(　 ) 186,307	100 [ 100.0]	[ 107.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	249,418	100 [ 91.1]	273,785		282,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -8.0
e	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 282,000 円／㎡]

札幌中央 -12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,496,882	1,716,164	5,780,718	4,261,400	1,519,318	（　0.9458） 1,436,971	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	32,658,432 円　　　　（　 168,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌中央 -12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	114.20	ＲＣ4	448.10
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居３３ｍ高度地区	60 ％	200 ％	200 ％	194 ㎡	17.6 m x 11.7 m	前面道路：市道　 10.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階平均専有面積約３０㎡の単身タイプ×３戸と想定した。

⑦有効率　 80.3 ％
の理由

この種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	114.20	78.8	90.00	1,700	153,000	1.0	153,000
							0.0	0
2～ 4	住宅	111.30	80.9	90.00	1,750	157,500	1.0	157,500
							0.0	0
～

～

～

計		448.10	80.3	360.00		625,500		625,500
								0

⑨年額支払賃料	625,500 円　×　12ヶ月　＝　 7,506,000 円
⑩a共益費（管理費）	60 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 259,200 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 120,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,765,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 120,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 394,260 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,490,940 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	625,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,942 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,496,882 円　　　　（　 38,644 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２０１１０５１０１　　　　-595045	1,711 ( 1,709)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,804	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,751 円/㎡　月額支払賃料（　 1,750 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２３１５２５１０１　　　　-595014	1,534 ( 1,534)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,722
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌中央 -12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	286,000 円	71,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	551,964 円	7,885,200　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 127,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 607,700 円	71,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	71,500 円	71,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	71,500 円	71,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,716,164 円　（　　　　　　 8,846 円／㎡）　　（経費率　　 22.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9458

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	71,500,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 448.10 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0596	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0476 ×　 45 ％　＋　0.0607 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,261,400 円（　　　　　 21,966 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,496,882 円
②総費用	1,716,164 円
③純収益　①－②	5,780,718 円
④建物等に帰属する純収益	4,261,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,519,318 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,436,971 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,407 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,658,432 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 168,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
札幌中央 -12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌中央 -12

北海道

北海道第１

氏名

不動産鑑定士　筒井　大輔

TEL.

鑑定評価額

54,700,000 円

１㎡当たりの価格

282,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月7日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	200,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市中央区南４条西２３丁目１１番３内｢南４条西２３－２－２１｣				②地積　(㎡)	194 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）３３ｍ高度地区
	1.5:1	住宅Ｗ3	一般住宅、アパート等が建ち並ぶ既成住宅地域	西10.9m市道	水道、ガス、下水	円山公園 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 30 ｍ、南 50 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　１０
．９ｍ市道

交通

施設

円山公園駅南東方

550m

法令

規制

１住居
(60,200)
３３ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

地下鉄円山公園駅徒歩圏の高級住宅地域で、需要は多い一方で供給は少なく、希少性を有する。地価上昇が継続
してきたが、年末の金融政策の変更等により一部景気減速も懸念され、今後の不動産市場の動向に注視を要す。

(3)最有効使用の判定

中低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 282,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 160,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、地下鉄円山公園駅を最寄り駅とする品等上位の住宅地域一円で把握される。需要者の中心は、市内居住
の高所得者層、共同住宅建築目的の不動産業者等である。円山公園駅周辺にはスーパーや店舗等が集積し利便性が高く
、また住環境も良好で、自用・投資目的ともに需要は堅調である。今後は住宅価格の高額化や金融政策の変更等による
不動産市場の動向に注視を要する。中心となる価格帯は、画地規模によって様々であり把握し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、代替競争関係にある地域に所在する取引事例を採用して求めたもので、市場性を反映し実証的で説得力を
有する。収益価格は、収益性を反映し理論的ながら、地価に見合った賃料形成がなされておらず、低位に得られたもの
と思料する。本件では、比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、周辺公示地・基準地との均衡に留意のうえ、鑑定
評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    251,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

低金利、物件不足、円安による資材高等を背
景に住宅価格は高額価の傾向にある。年末に
日銀は事実上の利上げとも見られる金融政策
の変更を行った。

高級住宅地域として位置づけられ、需要は底
堅い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+12.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌中央 -12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１５２１１０１ -511206	札幌市中央区		更地	（　）	長方形	南14.5m市道、西11m、角地		１住居３３ｍ高度地区 (70,200)
b	１２３１５２１１０１ -111007	札幌市中央区		更地	（　）	長方形	北11m市道、西4m、角地		１住居３３ｍ高度地区 (60,200)
c	１２３１７７１１０１ -511042	札幌市中央区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西11m市道、中間画地		１住居高度地区最高33m (60,200)
d	１２３１７７１１０１ -111001	札幌市中央区		更地	（　）	長方形	西6m市道、中間画地		１住居高度地区最高33m (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 298,091	100 [ 100.0]	[ 106.3] 100	100 [ / ]	100 [ 110.2]	287,542	100 [ 100.0]	287,542	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	296,000
b	(　 ) 280,811	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	273,055	100 [ 90.3]	302,386		311,000
c	(　 ) 252,092	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	260,288	100 [ 95.1]	273,699		282,000
d	(　 ) 245,497	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	244,782	100 [ 95.9]	255,247		263,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +10.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 282,000 円／㎡]

札幌中央 -12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,496,882	1,787,764	5,709,118	4,261,400	1,447,718	（　0.9458） 1,369,252	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	31,119,364 円　　　　（　 160,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌中央 -12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	114.20	ＲＣ4	448.10
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居３３ｍ高度地区	60 ％	200 ％	200 ％	194 ㎡	17.7 m x 11.0 m	前面道路：市道　 10.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

４階建の共同住宅を想定。各階１ＤＫ・３戸、平均専有面積約３０㎡、駐車場１台。

⑦有効率　 80.3 ％
の理由

この種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	114.20	78.8	90.00	1,700	153,000	1.0	153,000
							0.0	0
2～ 3	住宅	111.30	80.9	90.00	1,750	157,500	1.0	157,500
							0.0	0
4～ 4	住宅	111.30	80.9	90.00	1,750	157,500	1.0	157,500
							0.0	0
～

～

計		448.10	80.3	360.00		625,500		625,500
								0

⑨年額支払賃料	625,500 円　×　12ヶ月　＝　 7,506,000 円
⑩a共益費（管理費）	60 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 259,200 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 120,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,765,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 120,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 394,260 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,490,940 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	625,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,942 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,496,882 円　　　　（　 38,644 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１５２５１０１　　　　-111005	1,521 ( 1,520)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,568	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,751 円/㎡　月額支払賃料（　 1,750 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２３１５２５１０１　　　　-591001	1,787 ( 1,784)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,823
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌中央 -12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	357,500 円	71,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	551,964 円	7,885,200　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 127,600 円	査定
	建物　　　　　　　　　 607,700 円	71,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	71,500 円	71,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	71,500 円	71,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,787,764 円　（　　　　　　 9,215 円／㎡）　　（経費率　　 23.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9458

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	71,500,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 448.10 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0596	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0476 ×　 45 ％　＋　0.0607 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,261,400 円（　　　　　 21,966 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,496,882 円
②総費用	1,787,764 円
③純収益　①－②	5,709,118 円
④建物等に帰属する純収益	4,261,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,447,718 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,369,252 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,058 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,119,364 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 160,000 円／㎡）