別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 札幌中央 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌中央 -9 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　美香   TEL.

鑑定評価額 34,700,000 円  １㎡当たりの価格 198,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 135,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市中央区宮の森１条１１丁目１９番外 ｢宮の森１条１１－３－１２｣ ②地積 　(㎡) 175   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 風致地区 北側斜線高度地区 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 円山公園 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       175 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 円山公園駅西方 1.3km 法令 規制 １低専 (40,80) 風致地区 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 今後とも戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域として推移していくものと予測される。知名度の高い地域で、地下鉄 駅へはやや距離があるものの連絡は比較的良好であり、今後も堅調な需要を見込めるものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    198,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、宮の森地区を中心とした中央区西部の閑静な戸建住宅地域の範囲である。需要者の中心は、戸建住宅の 取得を目的とする市内居住の買換層と見られる。利便性は比較的良好で、地名度も高いことから需要は堅調であり、近 時は建築費高騰の影響から市場に一服感も生じている模様であるが、地価は依然大幅な上昇傾向となっている。取引さ れる規模、総額は様々であるが、需要の中心は、土地は３，５００万～４，０００万円程度と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は戸建住宅を主体とした住宅地域で、周辺にアパート等の収益物件は殆ど見受けられず、賃貸市場が成立して いないことから収益価格は試算しなかった。よって本件では、自用目的の取引が中心であることから、宮の森地区の類 似地域内に存する４事例を採用し最近の需給動向も考慮して試算した、実証的で説得力ある比準価格を標準とし、周辺 の公示地・基準地価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    170,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利政策の下、不動産市況は強含みで推移 してきたが、建築費高騰の影響も顕在化し始 めており、今後は金融政策の実質的転換の影 響が注視される。 北海道神宮に近い既成住宅地域で地域要因の 変動は特にないが、知名度に優る宮の森地区 にあって需要は堅調であり、地価は大幅な上 昇となっている。 特にない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +16.5 ％  ％