鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

札幌中央 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１７７１１０１ -515022	札幌市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南11m市道、東4.5m、角地		近商高度地区最高27m (100,200)
b	１２３１７７１１０１ -111011	札幌市中央区		建付地	（　）	不整形	南7.2m市道、中間画地		２中専高度地区最高27m (60,200)
c	１２３１７７１１０１ -111015	札幌市中央区		更地	（　）	長方形	西20m市道、中間画地		２中専高度地区最高27m (60,200)
d	１２３１７７１１０１ -511014	札幌市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	東10.9m市道、北7.3m、角地		２中専２７ｍ高度地区 (70,200)
e	１２３１７７１１０１ -111013	札幌市中央区		更地	（　）	長方形	西11m市道、中間画地		１住居高度地区最高33m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 142,897	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	141,798	100 [ 100.0]	141,798	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	146,000
b	(　 ) 135,280	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.4]	146,057	100 [ 109.9]	132,900		137,000
c	(　 ) 149,490	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	151,232	100 [ 123.6]	122,356		126,000
d	(　 ) 116,577	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	110,651	100 [ 100.0]	110,651		114,000
e	(　 ) 192,628	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	192,628	100 [ 148.5]	129,716		134,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -4.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +35.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 130,000 円／㎡]

札幌中央 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,859,275	931,991	2,927,284	2,353,920	573,364	（　0.9512） 545,384	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	12,395,091 円　　　　（　 80,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌中央 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	86.40	Ｓ3	259.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居３３ｍ高度地区	60 ％	200 ％	200 ％	155 ㎡	10.0 m x 15.5 m	前面道路：市道　 10.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造３階建共同住宅を想定。１ＤＫタイプが計６戸で、平均専有面積は約３５．７０㎡。

⑦有効率　 82.6 ％
の理由

同種建物の標準的な有効率を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	86.40	82.6	71.40	1,470	104,958	1.0	104,958
							0.0	0
2～ 3	住宅	86.40	82.6	71.40	1,520	108,528	1.0	108,528
							0.0	0
～

～

～

計		259.20	82.6	214.20		322,014		322,014
								0

⑨年額支払賃料	322,014 円　×　12ヶ月　＝　 3,864,168 円
⑩a共益費（管理費）	60 円／㎡　×　 214.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 154,224 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同種建物の標準的な管理費を計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 84,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,018,392 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 84,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 246,144 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,856,248 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	322,014 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,027 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,859,275 円　　　　（　 24,899 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１７７５１０１　　　　-511010	1,456 ( 1,455)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,618	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,521 円/㎡　月額支払賃料（　 1,520 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２３１５２５１０１　　　　-595018	1,513 ( 1,513)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,513
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌中央 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	153,600 円	38,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	328,191 円	4,102,392　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 47,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 326,400 円	38,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	38,400 円	38,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	38,400 円	38,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 931,991 円　（　　　　　　 6,013 円／㎡）　　（経費率　　 24.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	38,400,000 円	設計監理料率　 144,000 円／㎡　×　 259.20 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0613	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 45 ％　＋　0.0607 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,353,920 円（　　　　　 15,187 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,859,275 円
②総費用	931,991 円
③純収益　①－②	2,927,284 円
④建物等に帰属する純収益	2,353,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	573,364 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	545,384 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,519 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,395,091 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 80,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
札幌中央 -7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌中央 -7

北海道

北海道第１

氏名

不動産鑑定士　川尻　雅裕

TEL.

鑑定評価額

20,200,000 円

１㎡当たりの価格

130,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月13日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	92,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市中央区南２９条西１０丁目１１４０番７８｢南２９条西１０－２－５｣				②地積　(㎡)	155 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）３３ｍ高度地区
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅、アパートが建ち並ぶ住宅地域	東10.9m市道	水道、ガス、下水	西１１丁目 4.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 20 ｍ、南 50 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

基準方位　北　　１
０．９ｍ市道

交通

施設

西１１丁目駅南方

4.3km

法令

規制

１住居
(60,200)
３３ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

戸建住宅、アパート等が存する地域として成熟しており、地域要因に特別な変動要因はなく、しばらくは現状を
維持すると予測する。地価は一般的要因の影響を受け、上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 130,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 75,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主として中央区のうち、南区に隣接する住宅地域である。需要者の中心は、戸建住宅の所有を目的とす
る個人である。都心部から離れているが、低金利政策により戸建需要が強くなった地域である。戸建分譲地の新規供給
があり、新型コロナ感染症の影響を受けつつも、需要は堅調である。需要の中心価格帯は、土地で２０００万円前後、
新築戸建住宅で４０００万円台前半である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

標準地の存する近隣地域は既成市街地に存し、再調達原価を把握できないことから積算価格は試算しなかった。また、
土地建物一体の価格に相応する家賃水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。当該地域は戸建住宅が多
いことから、市場における実証的な価格である比準価格を中心に、収益価格は参考に止め、代表標準地の価格との均衡
、単価と総額の関連の適否に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　札幌中央 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 186,000 円／㎡

[114.0]
100

100
[100.0]

100
[165.9]

[103.0]
100

132,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    115,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナショック前の生活様式に戻りつつあり
、経済は回復基調にあるが、直近では物価高
騰等による個人消費の圧迫など、不安要素も
見られる。

対象標準地周辺には特段の変化は見受けられ
ないが、中心部住宅地に比較して、相対的割
安感が強く、平坦地は郊外においても需要は
堅調である。

特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +55.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+13.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌中央 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１７７１１０１ -111015	札幌市中央区		更地	（　）	長方形	西20m市道、中間画地		２中専高度地区最高27m (60,200)
b	１２３１７７１１０１ -111011	札幌市中央区		建付地	（　）	不整形	南7.2m市道、中間画地		２中専高度地区最高27m (60,200)
c	１２３１７７１１０１ -511023	札幌市中央区		更地	（　）	長方形	西5.5m市道、中間画地		１住居高度地区最高33m (60,200)
d	１２３１７７１１０１ -511014	札幌市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	東10.9m市道、北7.3m、角地		２中専２７ｍ高度地区 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 149,490	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	151,232	100 [ 123.6]	122,356	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	126,000
b	(　 ) 135,280	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.4]	146,057	100 [ 111.0]	131,583		136,000
c	(　 ) 135,722	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	136,908	100 [ 97.0]	141,142		145,000
d	(　 ) 116,577	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	110,651	100 [ 100.0]	110,651		114,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -4.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 130,000 円／㎡]

札幌中央 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,859,599	966,964	2,892,635	2,353,920	538,715	（　0.9512） 512,426	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	11,646,045 円　　　　（　 75,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌中央 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	86.40	Ｓ3	259.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居３３ｍ高度地区	60 ％	200 ％	200 ％	155 ㎡	10.0 m x 15.5 m	前面道路：市道　 10.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域的特性から上記のとおり判定。共同住宅（１ＬＤＫ）、平均専有面積約３６㎡。

⑦有効率　 82.6 ％
の理由

この種の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	86.40	82.6	71.40	1,420	101,388	1.0	101,388
							0.0	0
2～ 2	住宅	86.40	82.6	71.40	1,520	108,528	1.0	108,528
							0.0	0
3～ 3	住宅	86.40	82.6	71.40	1,520	108,528	1.0	108,528
							0.0	0
～

～

計		259.20	82.6	214.20		318,444		318,444
								0

⑨年額支払賃料	318,444 円　×　12ヶ月　＝　 3,821,328 円
⑩a共益費（管理費）	60 円／㎡　×　 214.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 154,224 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 84,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,975,552 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 84,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 202,978 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,856,574 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	318,444 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,025 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,859,599 円　　　　（　 24,901 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１７７５１０１　　　　-511010	1,456 ( 1,455)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,533	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,521 円/㎡　月額支払賃料（　 1,520 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２３１５２５１０１　　　　-595018	1,513 ( 1,513)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,513
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌中央 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	192,000 円	38,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	324,764 円	4,059,552　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 47,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 326,400 円	38,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	38,400 円	38,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	38,400 円	38,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 966,964 円　（　　　　　　 6,238 円／㎡）　　（経費率　　 25.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	38,400,000 円	設計監理料率　 144,000 円／㎡　×　 259.20 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0613	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 45 ％　＋　0.0607 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,353,920 円（　　　　　 15,187 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,859,599 円
②総費用	966,964 円
③純収益　①－②	2,892,635 円
④建物等に帰属する純収益	2,353,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	538,715 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	512,426 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,306 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,646,045 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 75,100 円／㎡）