別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 八重瀬 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八重瀬 -3 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　村山　哲志   TEL.

鑑定評価額 14,600,000 円  １㎡当たりの価格 45,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 島尻郡八重瀬町字宜次宜次原３７番 ②地積 　(㎡) 321   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 ＲＣ2 農家住宅及び一般住 宅が建ち並ぶ住宅地 域 東5.7m町道 水道 外間停 630m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北、　５ ．７ｍ町道 交通 施設 外間停　南西方 630m 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の既成住宅地域であり、今後も現況の地域特性を維持するものと予測する。需要は高くないも のの、地縁的選好性を持つ者による一定の需要がみられるため、地価は概ね安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は八重瀬町及び隣接市町の既成住宅地域であり、地縁的選好性を有するエンドユーザーが需要の中心とみら れる。近隣地域は旧来からの集落地域であり、引合いは強くないものの、相対的な割安感から地縁的選好性を持つ者等 による一定の需要が認められるため、地価は概ね安定的に推移している。地域内の土地は個別性が強く取引当事者の属 性等により取引価格が異なるが、標準的な規模・条件の土地価格は総額１５００万円前後とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は賃貸市場が熟成しておらず、行政的条件からも合法的な賃貸計画を想定することが困難なため収益還元法は 非適用とし、取引事例比較法のみを適用した。比準価格は同一需給圏内の類似地域において実際に取引された価格に基 づき試算した価格であり、実証的で説得力の高い試算価格が求められたと判断する。本件では市場の実態を反映した説 得力の高い比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区画整理地やその周辺では利便性や生活環境 が向上しているほか、コロナ禍でも宅地開発 が多くみられ、依然として高い宅地需要を維 持している。 既存の住宅地域であり、引合いは強くないも のの、地縁的選好性を持つ者による一定の需 要がみられるため、地価は概ね安定している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％