別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 南風原 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南風原 -4 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　濱元　毅   TEL.

鑑定評価額 23,700,000 円  １㎡当たりの価格 97,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 73,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 島尻郡南風原町字兼城大子原４１８番２ ②地積 　(㎡) 244   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） (60,100) 1:2 住宅 Ｂ2 中小規模一般住宅に 共同住宅が見られる 住宅地域 東4.7m町道、北側道 水道、下水 兼城十字路停 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   200 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道３２９号北側背後の既成 住宅地域 街 路 基準方位　北、　４ ．７ｍ町道 交通 施設 兼城十字路停　北西方 550m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 土地利用に影響するような地域要因の変動は特になく、土地利用の状況は今後も同程度を維持すると予測する。 商業施設や利便施設とも比較的近く、住環境は比較的良好で、地価は緩やかな上昇傾向。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     97,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね町内全域及び隣接する市町の一部を含む住宅地域と判定した。需要者の中心は町内に居住する家族世 帯のほか、隣接市町からの移入者も見られる。やや傾斜地に位置するが、那覇市への通勤圏内にあり、商業施設等への 利便性にも優れるため、堅調な需要がある。土地は２千万円強、中古戸建物件込みでおよそ３千万円台後半が需要の中 心であるが、既存住宅地については、供給が少なく、成約数は比較的少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域内は戸建住宅を中心とする既存の住宅地域であり、賃貸市場の熟成の程度が低い上、容積率が低く、経済合理的な 収益物件の建築は困難と判断し、収益還元法は適用しなかった。比準価格は代替性の高い事例を採用しており、実証的 な価格が得られたものと判断する。よって、比準価格を採用し、代表標準地との比較に基づく検証も踏まえ、鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南風原 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     86,200 円／㎡ [103.9] 100 100 [101.0] 100 [ 93.5] [103.0] 100 97,700  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響は、地域の用途的な特性や 需要者の属性によって異なる。南風原町の人 口は増加基調にある。 那覇市内の住宅地との比較で、値ごろ感があ るが、売り物件が少ないため、成約数は低位 である。コロナ禍の影響は弱まりつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％