別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 南風原 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南風原 -3 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　及川　季行   TEL.

鑑定評価額 16,100,000 円  １㎡当たりの価格 93,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 73,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 島尻郡南風原町字新川新上原１６６番２外 ②地積 　(㎡) 172   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1.2:1 住宅 ＲＣ2 一般住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 北西6m町道 水道、下水 新川営業所 240m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 新川営業所南東方 240m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心とする住宅地域として概ね熟成し、今後当分の間は現状の住環境を維持するものと予測する。供 給不足の周辺住宅地に比して値ごろ感がでており、底堅い需要で地価はやや強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     93,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は那覇市の求心力が及ぶ中南部都市圏と広域である。需要者は地縁を有する者が中心であるが、那覇市中心 部へのアクセスの良い地区の人気が高く地価上昇が継続しているため、値ごろ感のある既存住宅地域にも従来よりも高 額の取引がみられるようになり、他地域からの転入者も期待できる。地域の中心価格帯は、土地で１０００万円から２ ０００万円程度。熟成した住宅地で空地が少なく、近頃は新築建売はみられない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸用不動産もみられるが、地域的にも対象標準地の規模からみても収益性が低く取引指標にならず、収益価格はマイ ナスに試算された。手法の適用においては信頼性を有する事例資料をもって試算している。自己使用目的取引が価格形 成を支配している地域であり、比準価格に妥当性が認められる。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格 をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南風原 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     86,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [ 90.9] [100.0] 100 93,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     91,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町の人口、高齢化率とも増加傾向であるが、 人口増加率は県平均より高く、高齢化率は県 平均より低い。世帯数も増加しており、住宅 需要は底堅い。 既存住宅地域で熟成しており大きな変化はな い。需要は底堅いと思料するが、供給が少な いことも変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.3 ％  ％