鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

与那原 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	調０３与那原 -4	島尻郡与那原町		建付地	（　）	ほぼ整形	北4.1m町道、中間画地		１低専 (50,100)
b	調０３西原 -7	中頭郡西原町		更地	（　）	ほぼ長方形	南5.5m町道、北3.4m、二方路		１低専 (50,100)
c	調０３西原 -14	中頭郡西原町		建付地	（　）	ほぼ整形	北東6m道路、南東5.5m、角地		１低専 (60,100)
d	公０４与那原 -3	島尻郡与那原町		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m町道、中間画地		｢調区｣ (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 62,038	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	65,016	100 [ 88.3]	73,631	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	75,800
b	(　 ) 80,708	100 [ 100.0]	[ 107.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	83,036	100 [ 115.3]	72,017		74,200
c	(　 ) 87,161	100 [ 100.0]	[ 105.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	88,753	100 [ 122.4]	72,511		74,700
d	(　 ) 64,397	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	66,828	100 [ 90.2]	74,089		76,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -9.0
a	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.44	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +13.0
b	正常	％／月 +0.44	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 75,300 円／㎡]

与那原 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			大規模な公共事業により造成された新市街地であり再調達原価の適切な査定が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,584,387	3,491,450	12,092,937	10,606,600	1,486,337	（　0.9768） 1,451,854	（ 4.7 - 0.5 ） 4.2％
	⑧収益価格	34,567,952 円　　　　（　 39,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

与那原 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	245.00	ＲＣ4	980.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専地区計画等	70 ％	200 ％	200 ％	887 ㎡	27.0 m x 33.0 m	前面道路：町道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

住宅ファミリー向け６１㎡／戸。建物規模は近隣地域の標準的規模と画地条件から判断した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 4	住宅	245.00	100.0	245.00	1,381	338,345	2.0	676,690
							0.0	0
～

～

～

～

計		980.00	100.0	980.00		1,353,380		2,706,760
								0

⑨年額支払賃料	1,353,380 円　×　12ヶ月　＝　 16,240,560 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 980.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,240,560 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 682,104 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,558,456 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,706,760 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 25,931 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,584,387 円　　　　（　 17,570 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	与那原公０４賃１２　　　　-1	1,422 ( 1,421)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,422	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,383 円/㎡　月額支払賃料（　 1,381 円/㎡）　基準階 2 F B
b	与那原公０４賃３９　　　　-5	1,218 ( 1,218)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	1,324
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

与那原 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	905,000 円	181,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	860,750 円	16,240,560　×　　　　 5.3 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 96,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,267,000 円	181,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	181,000 円	181,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	181,000 円	181,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,491,450 円　（　　　　　　 3,936 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9768

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	181,000,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 980.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0586	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 50 ％　＋　0.0594 × 35 ％　＋ 0.0915 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,606,600 円（　　　　　 11,958 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,584,387 円
②総費用	3,491,450 円
③純収益　①－②	12,092,937 円
④建物等に帰属する純収益	10,606,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,486,337 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,451,854 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,637 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,567,952 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
与那原 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

与那原 -4

沖縄県

沖縄

氏名

不動産鑑定士　平良　修

TEL.

鑑定評価額

67,900,000 円

１㎡当たりの価格

76,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	58,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	島尻郡与那原町字東浜７８番５６				②地積　(㎡)	887 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他）地区計画等 (70,200)
	1:1.2	共同住宅ＲＣ4	区画整然とした共同住宅を中心とする住宅地域	南東8m町道、南西側道	水道、下水	教会前停 950m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 90 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 27.0 ｍ、奥行　約　　 33.0 ｍ、規模　　 900 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

基準方位北、８ｍ町
道

交通

施設

教会前停　北東方

950m

法令

規制

２中専
(60,200)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因に特に変化はなく、今後も現在の住環境を維持するものと思料される。画地が整然とし圏域内では快適
性、利便性に優る地域で需要は高く、地価は上昇傾向で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0
角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 76,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 38,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は与那原町を中心とした南部地域の住宅地域が中心と判断した。需要者は町内居住者が中心であるが、周辺
市町からの転入者も見られる。住環境の良好な住宅地として熟成度が増しつつある。画地が整然とし圏域内では快適性
、利便性に優る地域で需要は高く、需要動向は強含み傾向にある。市場の中心となる価格帯は総額５，０００万～７，
０００万円程度。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は規範性の高い取引事例を採用し、適正に補正され信頼性は高いと認められる。近隣地域及びその周辺はアパ
ートも多く見られる地域であるが、投資額に見合った賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された
。取引価格の水準を指標に取引が成立することが一般的と認められる。従って比準価格を採用し、収益価格を参考程度
とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　南風原 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 86,200 円／㎡

[103.9]
100

100
[101.0]

100
[122.2]

[103.0]
100

74,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     74,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響により、町内の住宅地の取
引市場に停滞感がある。人口・世帯数は増加
、高齢化率は上昇傾向にある。

画地が整然とし圏域内では快適性、利便性に
優る地域で、地域要因の変化はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +26.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

与那原 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	調０３与那原 -15	島尻郡与那原町		更地	（　）	長方形	東18m国道、西4.2m、北3.8m、三方路		２住居 (70,200)
b	調０３与那原 -11	島尻郡与那原町		建付地	（　）	不整形	北東4.6m私道、中間画地		１中専 (60,184)
c	公０４南城 -26	南城市		更地	（　）	台形	北東12.5m市道、南西4m、二方路		（都） (70,200)
d	公０４与那原修１ -2	島尻郡与那原町		建付地	（　）	不整形	北東18m国道、北西4.1m、角地		２住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 90,241	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	88,766	100 [ 108.1]	82,115	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	84,600
b	(　 ) 78,129	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.9]	85,534	100 [ 93.1]	91,873		94,600
c	(　 ) 65,065	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	64,044	100 [ 86.1]	74,383		76,600
d	(　 ) 79,310	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	80,817	100 [ 109.1]	74,076		76,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +6.0
a	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 -6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 76,600 円／㎡]

与那原 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,573,102	3,490,826	12,082,276	10,606,600	1,475,676	（　0.9768） 1,441,440	（ 4.7 - 0.5 ） 4.2％
	⑧収益価格	34,320,000 円　　　　（　 38,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

与那原 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	245.00	ＲＣ4	980.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専地区計画等	70 ％	200 ％	200 ％	887 ㎡	27.0 m x 33.0 m	前面道路：町道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫ（４９㎡）各階５戸、駐車場各１台付を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段付建物を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 4	共同住宅	245.00	100.0	245.00	1,380	338,100	2.0	676,200
							0.0	0
～

～

～

～

計		980.00	100.0	980.00		1,352,400		2,704,800
								0

⑨年額支払賃料	1,352,400 円　×　12ヶ月　＝　 16,228,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 980.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,228,800 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 681,610 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,547,190 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,704,800 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 25,912 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,573,102 円　　　　（　 17,557 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	与那原公２８賃４０　　　　-2	1,101 ( 1,098)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,359	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,382 円/㎡　月額支払賃料（　 1,380 円/㎡）　基準階 1 F B
b	与那原公０３賃２８　　　　-1	1,354 ( 1,354)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,504
c	与那原公０４賃１２　　　　-1	1,422 ( 1,421)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,422

与那原 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	905,000 円	181,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	860,126 円	16,228,800　×　　　　 5.3 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 96,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,267,000 円	181,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	181,000 円	181,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	181,000 円	181,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,490,826 円　（　　　　　　 3,936 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9768

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	181,000,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 980.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0586	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 50 ％　＋　0.0594 × 35 ％　＋ 0.0915 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,606,600 円（　　　　　 11,958 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,573,102 円
②総費用	3,490,826 円
③純収益　①－②	12,082,276 円
④建物等に帰属する純収益	10,606,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,475,676 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,441,440 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,625 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,320,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,700 円／㎡）