別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 与那原 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   与那原 -3 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　伴　清敬   TEL.

鑑定評価額 24,500,000 円  １㎡当たりの価格 67,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 53,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 島尻郡与那原町字与那原須利原２９４０番３ ②地積 　(㎡) 366   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (70,200) 1:1.5 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 南西5m町道、北西側道 水道、下水 与那原停 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 与那原町西部の旧来からの住 宅地域 街 路 基準方位北　　　５ ｍ町道 交通 施設 与那原停　北西方 400m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該近隣地域は、旧来からの一般住宅地域として今後とも特に大きな変化はなく、現在の住環境を維持するもの と予測する。地価は、緩やかな上昇傾向となっている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね与那原町及び隣接する南風原町・西原町の一部と判定した。需要者の中心は同町居住者のほか隣接 市町村からの転入者も見られる。民間による中・小・ミニ宅地分譲が見られ、新型コロナの影響により需要の弱さも見 られるが利便性の良好な地域を中心に堅調な需要がある。土地は２５０㎡前後で１６００万円程度、新築戸建物件の取 引は少ないがおよそ４０００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 建築費高騰のなか画地条件や近隣地域の家賃水準からすれば合理性のある賃貸用住宅の想定は困難であり、また取引は 自用目的がほとんどで収益性より快適性が重視される住宅地域であるため収益価格は求め得なかった。比準価格は、比 較可能な事例が少数だったが規範性の高い事例を中心に把握されており、補修正や要因比較も適切になされたものと思 料する。そこで代表標準地との検討をも踏まえたうえで比準価格を妥当と判断し鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南風原 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     86,200 円／㎡ [103.9] 100 100 [101.0] 100 [136.6] [103.0] 100 66,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     66,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　県内景気は、新型コロナウイルス感染症の 影響により低迷状況が続いているが、一部に 持ち直しの動きがみられる。当町の人口は緩 やかな増加傾向。 街路条件や居住環境がやや劣る既成住宅地域 だが、割安感があり堅調な需要が見られる。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％