別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 西原 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西原 -7 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　大嶺　克成   TEL.

鑑定評価額 26,300,000 円  １㎡当たりの価格 93,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和3年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 中頭郡西原町字幸地小又４２３番２ ②地積 　(㎡) 303   (         22)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,176) 1:2 住宅 ＲＣ1 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 北東4.4m町道 水道、下水 てだこ浦西 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北　　　４ ．４ｍ町道 交通 施設 てだこ浦西駅　南東方 500m 法令 規制 １住居 (60,176) ⑤地域要因の将 　来予測 県道背後に形成された既成住宅地域である。てだこ浦西駅の影響は既に顕在化していたものの地域の将来性に対 する期待感は続いていることから地価の上昇はコロナ禍にあっても続いている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     93,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西原町内の価格帯が概ね中位の住宅地域。主たる需要者は、低層住宅を購入する目的の個人と判断した 。西原町においては希少なモノレール駅へ徒歩圏であり市場性が高くコロナ禍においても地価は上昇傾向にある。主た る価格帯は、９４，０００円／㎡前後であり、総額では２，５００万円前後となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、西原町内の事情補正のない住宅地の取引価格に適切な補修正を行ったものであり、取引実態を反映し規範 性が高いと判断する。当該地域が収益性を指標として取引される地域ではなく、賃料水準が元本価値に比べ低く、収益 価格がかなり低位で価格判定の指標にならないと判定し適用を断念した。本件においては比準価格を妥当と判断し、こ れを採用し、一般的要因の再検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     90,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西原町の直近の人口は増加傾向にある。住宅 地における新型コロナ感染症の影響は小さい 。 西原町内において希少なモノレール駅徒歩圏 にある住宅地であり、市場性は良好である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.9 ％  ％