別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 西原 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西原 -2 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　関根　俊雄   TEL.

鑑定評価額 28,100,000 円  １㎡当たりの価格 85,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 中頭郡西原町字棚原浅原７７７番１ ②地積 　(㎡) 331   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1.2:1 住宅 ＲＣ2 一般住宅と共同住宅 等が混在する既成住 宅地域 南東5m町道 水道 棚原停 220m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   170 ｍ、南   100 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北　　　５ ｍ町道 交通 施設 棚原停北西方 220m 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は戸建住宅等が建ち並ぶ住宅地域で、モノレール延伸に伴う周辺整備等により今後利便性の向上が期待 される。住宅地需要は那覇市から比較的割安な周辺市町村へ拡がっており、地価は上昇傾向で推移と予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     85,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西原町の住宅地域一円で、同圏内に居住経験がある等の地縁的選好性を有する個人が需要の中心となるが 、那覇市への接近性に優れているため、一部に転入者も見られる。新型コロナ流行後も目立った取引の停滞等は無く、 比較的良好な住環境を有しているため、供給に対して安定した需要が認められる。取引される画地の規模等は様々で取 引の中心価格帯は把握し難いが、標準地と同程度の規模を想定した場合には総額で２８００万円前後の水準になる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域やその周辺は一般住宅等を利用の中心とする住宅地域で、一般住宅の敷地としての取引等、自用目的の取引が 主であり、収益性に着目した取引は少ない。そこで本件では、市場の実態を反映した比準価格を重視し、代表標準地と の均衡や新型コロナの流行に影響を受けた近時の市場動向等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西原 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     94,000 円／㎡ [103.2] 100 100 [100.0] 100 [117.0] [102.0] 100 84,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     82,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 海外の新型コロナの流行に終息する気配は無 く、国内及び県内景気も影響を受けている。 アセットや地域によっては不動産市況に停滞 傾向が見られる。 西原町の住宅地域で、住環境等は概ね良好。 地域要因に大きな変動はない。新型コロナの 影響は限定的で、地価は上昇傾向で推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.8 ％  ％