別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 北中城 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北中城 -1 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　仲本　兼徹   TEL.

鑑定評価額 15,700,000 円  １㎡当たりの価格 80,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 中頭郡北中城村字美崎１２０番 ②地積 　(㎡) 195   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅が多 い区画整理済の住宅 地域 南西6m村道 水道、下水 与儀停 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    30 ｍ、南   120 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　　 ６ｍ村道 交通 施設 与儀停南東方 950m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 東海岸周辺に開発された、区画整然とした住宅地で、特に地域にかかる変動要因はない。地価は、コロナ禍の影 響を受けつつも、村内でも、人気及び、良好な住環境を有する地域的特性等を反映し、安定的に推移する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、北中城村内の土地区画整理地域内の住宅地を中心に、隣接する沖縄市泡瀬地区周辺も含めた住宅地域で あり、主な需要者は、隣接する市町村を含んで、かなり広域に亘るものと考えられる。尚、当該地域は、東海岸部に位 置し、住環境が比較的良好な立地条件を有し、宅地の希少性も相まって人気度は高い。一方、教育施設との関係で、や や難点も存する。地価は、コロナ渦の影響を受けつつも、更地価格で、２０００万前後の物件が需要の中心となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、市場性を反映する価格として精度高く求められたものと考えられる。一方、収益価格は、近隣地域が、低 層の一般住宅を中心とする、住宅地域という事もあり、賃貸市場からのアプローチが困難となっている為、今回は、収 益還元法の採用を見送った。従って、本件では、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、更に現下の経済情 勢・不動産市場をも勘案し、鑑定評価額を１５，７００，０００円・㎡当たり８０，７００円と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　沖縄 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,400 円／㎡ [105.0] 100 100 [100.0] 100 [108.0] [101.0] 100 79,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     76,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 北中城村の地価は、コロナ禍の影響を受け、 落着きを見せるものの、住環境が良好な地域 では、地縁的選好性も反映し、その希少性も 見られる。 近隣地域内において、地域要因に変動を及ぼ す事業等は認められない。 地域的需要の属性との関連から、単価と総額 との兼ね合いが大きな意味を持つ。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 +12.5 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.9 ％  ％