別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 嘉手納 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   嘉手納 5-1 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　仲本　兼徹   TEL.

鑑定評価額 23,400,000 円  １㎡当たりの価格 93,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 中頭郡嘉手納町字嘉手納西原２７９番２ ②地積 　(㎡) 250   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） (90,400) 台形 1.2:1 店舗 ＲＣ2 中小規模の小売店舗 等が多い商業地域 東30m国道 水道、下水 嘉手納停 80m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    70 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ３０ｍ国道 交通 施設 嘉手納停南方 80m 法令 規制 （都） 商業 (90,400) ⑤地域要因の将 　来予測 国道沿いに、店舗等が建ち並ぶ旧来からの路線商業地域で、地域にかかる変動要因もない。地価は、コロナ禍に よる、不動産市況に影響を受けつつも、商業用地の希少性等を反映し、現状水準で推移するものと思料される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     93,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、嘉手納町内及び隣接する、読谷村及び北谷町の幹線道路沿い全域と考えられ、主な需要者は、当町内の 、個人事業者等が中心で、町外からの進出は、あまり見られない。また、近隣地域等を含む旧来からの既存商業地は、 郊外型店舗の影響を受け、積極的に市場に参入する需要者は少ない。市場性という点では、昨年からのコロナ禍の影響 により、不動産市況もその煽りを受けつつも、既存商業地で更地価格２０００万円前後が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、市場性を反映する価格として精度高く求められた。収益価格は、標準地の存する近隣地域の旧態依然とし た状況下で、長期持続的な純収益の把握が難しく、また、昨今の建築単価の高騰、運用利回り水準及び賃貸市場の熟成 度を考慮すると収益価格が低位に試算されることは明らかであり、今回は、収益還元法の採用を控えた。従って、本件 では、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　沖縄 5-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     97,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [104.4] [100.0] 100 93,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     93,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 嘉手納町の地価は、コロナ禍の影響も受けつ つも、住宅地では地縁的選好性、商業地では 、その希少性等も相まって、不動産市況に後 退感はない。 近隣地域内において、地域要因に変動を及ぼ す事業等は認められない。 車社会の沖縄県の中で、十分な駐車場の確保 が出来ない事は、競争力に劣ることは否めな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％