別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 嘉手納 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   嘉手納 -2 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　仲本　兼徹   TEL.

鑑定評価額 18,200,000 円  １㎡当たりの価格 70,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 中頭郡嘉手納町字嘉手納御嶽前原１４１番２ ②地積 　(㎡) 257   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅が密 集する既成住宅地域 西4m町道 水道、下水 中央駐車場前停 330m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   250 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　　 ４ｍ町道 交通 施設 中央駐車場前停北方 330m 法令 規制 （都） ２中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地に存し、戸建住宅が多く見られる古くからの住宅地で、とりたてて、地域にかかる変動要因はない。地価 は、コロナ禍による不動産市況に影響を受けつつも、地域的特性等を反映し、概ね現状水準で推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、嘉手納市内及び、隣接する町村の住宅地全域と考えられ、主な需要者は、町内の居住者である。尚、当 該地域は、中心市街地にも比較的近接して存するも、土地の需給関係については、以前から活発な地域ではなく、コロ ナ禍による、不動産市況に影響を受けつつも、需給関係は、比較的安定している。地価は、更地価格で、２０００万前 後の物件が需要の中心となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、市場性を反映する価格として精度高く求められたものと考えられる。一方、収益価格は、近隣地域が、低 層の一般住宅を中心とする、住宅地域という事もあり、賃貸市場からのアプローチが困難となっている為、今回は、収 益還元法の採用を見送った。従って、本件では、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、更に現下の経済情 勢・不動産市場をも勘案し、鑑定評価額を１８，２００，０００円・㎡当たり７０，７００円と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　沖縄 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,400 円／㎡ [105.0] 100 100 [100.0] 100 [121.0] [100.0] 100 70,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     69,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 嘉手納町の地価は、コロナ禍の影響も受けつ つも、住宅地では地縁的選好性、商業地では 、その希少性等も相まって、不動産市況に後 退感はない。 近隣地域内において、地域要因に変動を及ぼ す事業等は認められない。 地域的需要の属性との関連から、単価と総額 との兼ね合いが大きな意味を持つ。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +1.5 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％