別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 嘉手納 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   嘉手納 -1 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　平良　修   TEL.

鑑定評価額 23,900,000 円  １㎡当たりの価格 98,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 中頭郡嘉手納町水釜６丁目３７３番１８６ ｢水釜６－７－３｣ ②地積 　(㎡) 243   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＲＣ1 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南5m町道 水道、下水 水釜停 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北、５ｍ町 道 交通 施設 水釜停　西方 600m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特に変化はなく、今後も現在の住環境を維持するものと思料される。海岸近くの競争力が優る住宅地 域に存し、限られた供給と高い需要から地価は上昇傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     98,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は嘉手納町及び隣接市町村の住宅地域が中心と判断した。需要者は町内居住者が中心であるが、周辺市町村 からの転入者も見られる。嘉手納町は米軍基地が多く宅地の供給が限られているが、供給と比較すると潜在的な需要が 高く、需給動向は強含み傾向にある。市場の中心となる価格帯は土地が総額１，５００万～２，５００万円程度、土地 の供給が限られているため新築戸建住宅の取引は少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は規範性の高い取引事例を採用し、適正に補正され信頼性は高いと認められる。近隣地域及びその周辺はアパ ートも介在する地域であるが、投資額に見合った賃料水準が形成されていないため、収益価格の試算は行わなかった。 自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に取引が成立することが一般的と認められる。従って比準価格を採用 し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　沖縄 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,400 円／㎡ [105.0] 100 100 [100.0] 100 [ 91.1] [103.0] 100 96,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     95,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響により、町内の住宅地の取 引市場に停滞感がある。人口・世帯数は減少 、高齢化率は上昇傾向にある。 海岸近くの競争力が優る住宅地域で、地域要 因に特段の変化は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.7 ％  ％