別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 本部 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   本部 -1 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　大城　直哉   TEL.

鑑定評価額 3,070,000 円  １㎡当たりの価格 15,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 国頭郡本部町字浜元浜元原４７番 ②地積 　(㎡) 202   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＲＣ2 農家住宅、一般住宅 が混在する既成住宅 地域 北5.5m町道 水道、下水 浜元停 130m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位：北、　５ ．５ｍ町道 交通 施設 浜元停　南東方 130m 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅等を中心とする既成住宅地域で、地域要因に特段の変動はない。コロナ禍の影響は小さく、需給は低位 安定的で、当面の地価水準は概ね横ばいで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、本部町内、今帰仁村及び名護市西部の住宅地域の存する圏域である。主たる需要者は、町内居住者及び 地縁的選好性を有する自己使用目的の一次取得者層である。既存集落内では、価格水準が低く底値感がある中、需要も 低位な状況が継続している。建物込みの取引や画地規模等によるばらつきが見られるが、土地は単価で、坪当たり４万 円から５万円程度を中心に取引が行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は規範性が認められる取引事例に基づき試算したもので市場の実態を反映し実証的である。一方、収益価格は 農家住宅等を主とする住宅地域であり賃貸市場が未成熟で需要も乏しく賃貸住宅想定が困難なため適用しなかった。近 隣地域は自己使用目的の需要が中心で需要者の意思決定にあたっては比準価格が主導的役割を果たすと判断される。以 上より、市場性を反映した実証的な比準価格を採用し、市場動向等にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町内の人口は減少、世帯数は増加傾向にある 。県外需要を中心に取引の様子見傾向は残る が、市況回復後を見込んだ需要も認められる 。 地域要因に特段の変動はない。既存集宅内に 存し需給ともに低位な状況が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％