別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 南城 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南城 -2 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　濱元　毅   TEL.

鑑定評価額 13,900,000 円  １㎡当たりの価格 46,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南城市佐敷字津波古荒砂原３２７番 ②地積 　(㎡) 341   (         43)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (70,200) 台形 1.5:1 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 南西10m県道、背面道 水道、下水 馬天入口停 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   120 ｍ、南    30 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北、　１ ０ｍ県道 交通 施設 馬天入口停　南東方 200m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とする住宅地域で、土地利用に影響する要因の変動は特になく、当面は現況の利用を維持すると 思われる。コロナ禍の影響は少なく、引き合いは弱いながらも安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南城市の住宅地域であり、特に佐敷地区の住宅地と比較的に強い代替・競争関係が認められる。中心とな る需要者は地縁を有する家族世帯であるが、県道に接するため、小規模な自営の事業所等としての利用を目的とした小 規模法人等もいくらか混在している。コロナ禍による影響はそれほどなく、地価は概ね安定的に推移している。土地は 総額１２００万円強、中古住宅は２千万円後半が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域内は戸建住宅を中心とする住宅地域であり、賃貸市場の熟成の程度が低いため、経済合理的な収益物件の建築は困 難と判断し、収益還元法は適用しなかった。比準価格は代替性の高い事例を採用しており、実証的な価格が得られたも のと判断する。よって、比準価格を採用し、市場動向に基づく検証を加え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 全体的に土地価格に値ごろ感があり、新型コ ロナの影響は限定的であった。南城市の人口 は増加基調にある。 戸建住宅を中心とする住宅地域であり、地域 要因に特段の変動は見当たらない。地価は概 ね安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％