別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 南城 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南城 -1 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　濱元　毅   TEL.

鑑定評価額 9,220,000 円  １㎡当たりの価格 50,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南城市佐敷字新開１番３７５ ②地積 　(㎡) 184   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅、県 営団地等が混在する 住宅地域 北東6m市道 水道、下水 新開停 480m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 新開停　東方 480m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、今後も現況を維持していくと予測する。コロナ禍において も住宅需要は底堅く、地価は概ね安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南城市内の住宅地域であり、特に東海岸の佐敷地区の住宅地との間で強い代替・競争関係が認められる。 需要者は家族世帯が中心で、地縁者以外からの引き合いもある。スーパーや公園に近い等、利便性に優れた住宅地域で あり、コロナ禍においても需要は底堅く、地価は概ね安定的に推移している。土地は総額１０００万円弱、中古戸建住 宅で２千万円～３千万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内は戸建住宅を中心とした区画整然とした住宅地であり、周辺に公営住宅が大量の賃貸住宅を供給しているこ ともあって、民間の賃貸市場は熟成の程度が弱く、収益還元法は適用しなかった。取引事例比較法は、代替・競争関係 の認められる取引事例を採用しており、実証的で市場性を反映した価格が得られた。本件では説得力の高い比準価格を 採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南城 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,700 円／㎡ [100.2] 100 100 [102.0] 100 [ 93.6] [100.0] 100 49,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 全体的に土地価格に値ごろ感があり、新型コ ロナの影響は限定的であった。南城市の人口 は増加基調にある。 区画整然とした居住環境が良好な戸建住宅地 域として需要は比較的底堅い。コロナ禍の影 響は少なく、地価も安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％