別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 宮古島 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮古島 5-2 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　仲程　通秀   TEL.

鑑定評価額 10,800,000 円  １㎡当たりの価格 48,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮古島市平良字下里西里６１番外 ②地積 　(㎡) 225   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） (80,240) 1.2:1 店舗兼住宅 ＲＣ2 小規模飲食店や住宅 等が混在する既成商 業地域 北西3.7m市道 水道 公設市場前停 150m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       225 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ３．７ｍ市道 交通 施設 公設市場前停北西方 150m 法令 規制 （都） 商業 (80,240) ⑤地域要因の将 　来予測 新型コロナの回復期待感から不動産取引に回復傾向が見られる。ただし、接待を伴う飲食店が多い地域において は客足の戻りは鈍い。将来への回復期待も含め地価は若干の上昇傾向で推移するが、変異株への懸念も残る。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宮古島市平良地区の中心市街地に存する商業地域を中心に、小規模店舗が建ち並ぶ商住混在地域を含む圏 域である。主な需要者は、飲食業を営む個人・法人事業者が中心であるが、一部県外事業者も見られる。新型コロナの 回復期待は漂うが、接客を伴う飲食店街への大幅な客足回復は見られない。今後のコロナ回復期待や値頃感から需要は 比較的底堅く推移している。市場取引において敷地規模、価格帯もまちまちで中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は近年の新型コロナの不動産市場動向を反映して求められた価格であり、市場参加者の意思決定基準に適合し た説得力のある価格と判断する。収益価格は近年の建築費高騰の影響やコロナ禍による賃料減額等、投資採算性に見合 う賃料収入が期待できず、経済合理的な賃貸用建物の想定が困難なため、収益還元法を非適用とした。本件では比準価 格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの回復期待は見られるが、観光、 雇用関連の見通しは未だ厳しく、商業系の不 動産市場は先行き不透明が続いている。 接客を伴う飲食店が多く、新型コロナの影響 で客足は少ない。回復への期待が若干見られ る程度で、長引けばテナント撤退等、商況衰 退も予想される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％