別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 宮古島 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮古島 5-1 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　半場　吉朗   TEL.

鑑定評価額 59,600,000 円  １㎡当たりの価格 95,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 75,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮古島市平良字西里羽立３９１番外 ②地積 　(㎡) 627   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 準住居 (60,200) （その他） (70,200) 1:2 事務所 ＲＣ4 事務所、低層店舗兼 住宅等が混在する商 業地域 北東16m市道、背面道 水道、下水 北給油所前停近接 (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 店舗兼共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  37.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市役所（旧平良庁舎）移転 街 路 １６ｍ、市道 交通 施設 北給油所前停　北西方 近接 法令 規制 （都） 準住居 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市中心部幹線道路沿いの商業地域である。コロナ禍で観光客数は激減しているが、供給が限定的で島外資本等の 底堅い需要を背景に、商業エリアの拡大、建物の高層化を伴いながら繁華性が向上していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     95,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内中心市街地及び幹線道路沿いの商業地域である。典型的な需要者は地元不動産業者及び法人、並びに 県外不動産業者及び法人が中心である。コロナ禍を経ても、供給が少ない中心商業エリアに対し長期的視点から観光産 業等の発展を見込み、資金力を有する県外需要が高く、新型コロナ前までの地価上昇に一服感はあるものの、上昇傾向 を維持している。取引中心価格帯は、土地は６００㎡程度で５０００万～６０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は路線商業地及び市内商業地の取引事例を採用し、新型コロナ発生後の状況を反映した事例を採用して求めた もので、取引市場の実態を反映した実証的な価格が求められた。一方、収益価格は、建築費の高騰により想定建物に係 る標準的な賃料、建築費等を勘案すると、土地に帰属する純収益がマイナスとなるため、収益還元法の適用を断念した 。よって、市場性を反映した比準価格の妥当性を認め、これを採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     91,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響により観光業、飲食業を中 心に甚大な被害が出る中、県内経済は、厳し い状況が続くものの、一部で持ち直しの動き が見られる。 観光客数の激減により取引は停滞傾向にある が、長期的観点からの観光産業対する発展の 期待が高く、投資資金の流入が衰えず、地価 は上昇傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.5 ％  ％